11月9日，第三届全国中小城市商业创新发展论坛在宁波举行。全联房地产商会商业地产工作委员会会长、商务部市场运行专家王永平在接受采访表示，当年马云和王健林的赌局，从现在来看马云没有赢，王健林没有输，现在呈现了一个焦灼状。品牌对下沉市场比过去总体变得更加谨慎了，这与过去几年很多品牌在中小城市的表现相关。以下是王永平与乐居财经的对话精选：
乐居财经：今年能看到一些新的趋势。如很多品牌商是愿意通过下沉市场来扩大自己的市场的，一些品牌商更愿意开一个超级大店而不是连锁小店。您怎么看？
王永平：实际上这些年，品牌对下沉市场比过去总体变得更加谨慎了。这个还是与很多品牌在中小城市里面的过去几年的表现相关。另外在一二线市场里面有的还没有饱和。品牌发展往往是梯度发展，是层层推进的，所以进入市场的策略跟过去也会不一样。
你刚才讲的开一些大型的店。过去是“撒胡椒面”的开法，就会觉得里面市场规模比较大，所以量上是收缩的。它选择的合作伙伴比过去更加挑剔，他会选择最好的地段、最好的物业、最好的管理机构进行合作，所以在这种市场里面如果找到一个好的项目，那么可能就会重点开一个店，这个店规模就对大一点，形象好一点，会起到规模效应。如果开的太小了，市场本身影响没有那么大的话就会淹没在里面。所以，他们就在三四线中小城市里面数量有所收缩，而店的形象会做得更加突出一些。
乐居财经：现在很多项目在主打“与城市共生长”的理念，您怎么看待这个事情？
王永平：我想现在很多开发商，尤其在中小城市，未来的发展预期往往是基于对城市化的一种期待。这个可能有的中小城市从现有的消费能力、人口还不足以支撑它的一些开发建设。那么，因为现在，在很多中小城市里面，政府的商业供地规模也不小，都是几十万的综合体，浙江省内的县，里面的人口可能也就十几万、二三十万这样子，当前市场可能不一定能够很快支撑它发展。所以这类开发商可能更多是希望能随着城市化进程加快，城市的快速发展，能够引入更多的人口，给人口经济增长带来更多的消费力，我想是基于这么一个考虑。
乐居财经：2008年宁波万达商业中心是比较领先的商场，像现在宁波也有恒太这样的企业，但是很少有面向全国的购物中心，您如何看待宁波今日在全国商业地产的位置？
王永平：一个城市的发展跟经济增长是密切相关的。坦率来讲，宁波这些年的经济增长跟宁波计划单列城市、一个港口大城的地位是有一些不太匹配的，我觉得宁波经济应该发展更好一些，现在看宁波经济总量在全国的发展中不算快。所以可能有的在排名当中变成了1.5线城市或者是新一线城市等，但是真正你去跟成都这样的城市相比，差距还是比较大的。所以宁波确实来讲，商业里面除了早期的万达、印象城的项目之外，更早一点像天一MALL，除此之外这几年宁波没有什么全国影响力的项目。
过去讲商业是一个城市的名片，现在很多城市是没有名片的。现在很多都微信了，大家也都不带名片了，一个城市有标志性的商业比较少。不仅仅是宁波，一些省会城市，包括南昌、贵阳等找出一些标志性的项目也很难，所以商业这些年更多是追求数量和扩张。我们在高质量发展方面实际上是不够的，大量陷入了同质化的竞争，所以这是一个商业问题，我们现在商业发展趋势要从数量转质量，从增量转向存量，包括宁波在内的商业体量是不少的。
未来，我们应该更多地在运营管理方面多下功夫，在创新方面多下功夫，在差异化方面多下功夫，这种商业创新过去是一个“锦上添花”的事，现在是一个“生死存亡”的事情。商业创新方面，现在整个大的方向可能有些共识了，比如说线上线下的融合，这是一个共识。
我们具体融合路径，融合的模式目前其实还没有得到突破。比如说，阿里从线上搞盒马做线下，线下的苏宁公司在线上做得也很大，但是真正做成了突破性的模式还不具备的。当然线上线下都相互离不开。线上线下增幅同时在下滑：总量是增长的，而增幅是明显下滑的。路径上面还需要做探索，这也是一个共识。
另外，商业要更加重视体验化。我们在做城市商业纯购物的需求在很大程度上已经得到了满足，或者基本需求得到了满足，更多是消费升级的这种需求。这个零售下降的比较快，这个情况下过去可能的一个创新转型方向就是去零售化增加购物体验，那时候很长一段时间就理解成了增加影院、增加儿童游乐等，现在这种模式有的企业项目好，有的城市量级不错发展也不错。但是不是说从零售转体验就是会成功的，很多企业在转型过程当中并没有取得预想的效果。因为这些业态在很多程度上变得同质化，现在变得更加同质化了。
另外，我们很多业态城市性没有那么好，很多企业业态本身还在初级阶段，所以它的经营业绩也没有达到商户的要求，商场的要求，所以商场往往有时候要了面子，其实没有得到理智。比如说，餐饮、租金成长是有天花板的，这是一个什么概念呢？比如说一个最好的餐饮桌子数是控制的，就是这么多数，门口排队时间也是这么多时间，一天排队完也是这么些时间，就是有天花板，到时候交租金也是有天花板的。而零售是不一样的，我们卖包包，卖鞋子，店只有几百平，而购买是有无限空间的，所以大家又反过头来重视零售的体验化。比如说，过去一百多平米都是做卖场展示，现在用了三分之一面积做展示，三分之二面积用于做消费者体验，做一些内衣、做一些测量、做一些系统减肥方法、做一些功能性的测试等等，消费者的感受就比较好了，同样的门店销售就增长了。
像过去的书店都是零售的，后来的书店都越来越消亡的，然后又成为了新的标配和新宠，而现在就变成了零售体验化，书店加了咖啡，加了画廊，加了发廊、联合办公等，这个感受就不一样了。所以还是要积极探索。
乐居财经：一二线城市夜生活比较丰富，您如何看待夜间经济在三四线城市未来的发展，是实体商业的一个必经之路吗？
王永平：我觉得三四线城市都在提夜间经济，这个话题很热，都写入了国务院文件里面了。我认为主要问题有几个方面，一是现在从商户、企业角度来讲都有问题，白天经济都没有做好怎么做夜间经济呢？二是政策限制，比如城管限制、经营成本高、加班费还贵，高出两、三倍企业就不得偿失了。
参考国外夜间经济发展，在税收上的优惠，周边配套的公共交通，不牺牲城市管理或者造成扰民前提下的摆摊等多个方面的支持。城市管理取决于平衡。夜间经济发展很大核心是娱乐和餐饮，不是商场。一个是娱乐业的问题，一个是餐饮，更多餐饮是更大众的消费市场。这方面政府如何扶持当地的小吃，怎么鼓励创新，怎么改善环境，怎么推出新品，怎么能够扶持传统的一些手工艺者，一些匠人能够推出来。现在满大街放出来都是烧烤、羊肉串，满大街都是烟火味，除了这些还需要人情味。
我们的城市景观场地能不能开发出来呢？有时候对调性场景要求是很高的，能不能在河边吃烧烤，能不能有一些夜游活动，我们的城市在公园里面搞一些音乐节、晚会等，这样夜生活就出来了。夜经济首先要有夜生活。
乐居财经：现在讲消费下沉，比如说在三四线这些城市搞一些体验式的消费的新商业模式，这些与一二线城市相比，三四线中小城市的竞争优势在哪里？
王永平：三四线城市跟一二线城市是不可能竞争的。对于大量城市来讲不需要跟一二线城市竞争的，这是不现实的。中小城市跟大城市比的唯一优势就是乡村，乡村农家乐是有优势的，可以吃到健康的、绿色的食物，呼吸新鲜空气，旅游度假这块有优势。而其余跟大中城市没有关系，你要做得是不要被大城市覆盖了，商业都是往大选择，因为那里有更好的服务。
此外，与大的开发商合作也是一条出路，因为其背后会带来一些大的资源，本土可能招商不来，而如万达这样的大企业则比较有优势。所以，开发运营主体要更加专业，更有实力。
乐居财经：其实今年下沉市场这个词是比较热的，不管是阿里还是京东都在很积极做，您觉得对商业地产有冲击吗？
王永平：我觉得影响肯定是有的，但是电商对整体影响到了一个转折点，电商竞争优势已经进一步缩小了。这一点可能看到实体电商这些自己本身在销售的占比增幅是急剧下滑的。原因就是因为电商成本已经越来越高了，获客成本一定不比线下便宜。过去有一个线下周期，线上的营销推广也非常高，像上千万商户在里面的时候不做推广也找不到你，但是你要推广你的广告费，你的流量费就会很贵，这是一个大的优势，这个也没有那么明显。
现在大量的品牌线上线下也都是同款同价的，如果那边加上一个流量成本，两个成本优势并不是这么明显的。更多是说，线下可能一些品牌要把体验做好，能够跟线上线下联动打通。其实品牌过去早期的O2O是到线上开店的，是电商化的，电商化就是线上开线上的，线下开线下的，实际上多了一个销售渠道，未来的发展叫做数字化。
数字化是更多关注消费者的轨迹、画像、会员的打通变成一体化，我在线上的消费情况在线下都可以获知，围绕消费者是可以全部打通的，把人的轨迹和消费者偏好能够了解更加精准，从而来指导你的产品设计和研发，应该是这样的，要不然无法解释线上公司如阿里买大润发、京东买步步高等，就是因为线上优势不像初期那么明显了。初期的厉害是因为基数小，也因为实体猝不及防，没有应对，现在实体也在慢慢处于一个焦灼的状态。
当年马云和王健林的赌局，从现在来看马云没有赢，王健林没有输，现在呈现了一个焦灼状。
王永平：我觉得跟大城市冲击影响是差不多的，因为是电商造成了三四线城市的经营下滑。一个拼多多不可能把三线城市规模都歇伏掉。
