小易老师，贝壳刚刚关闭了成交价，您考虑是出于什么目的呢？对我们以后买卖二手房和房价走势有什么影响呢？
答：我一直以来担心的事情还是发生了，很多数据将不再透明，大家没有可参考的对象了（我写文章也缺乏数据支撑了）。从我个人经验来看，当一个小区一套房子出现某个成交，后面卖家一般会比之前成交价挂得更高，在市场比较热的情况下，该户型成交价短期可能会节节攀升，最后导致小区房价整体上涨，这就是所谓的羊群效应。如果没有了小区初始成交价格这个锚点，可能后来者就少了比较对象，会使这种攀涨情绪尽量控制在一定范围内，防止房价进一步过快上涨。
我看了下贝壳网，目前不再对外展示成交价格的城市有6个：北京、深圳、杭州、成都、合肥和天津，相信未来可能还会有更多城市加入这个行列。其中前五个，都是房价极易被炒作的热点城市，我看了下安居客，这些城市近期房价上涨极快，而贝壳对外不再展示成交价格，应该是受到地方一定的调控压力，使市场变得不透明，打掉价格初始锚点，目的是为了进一步稳定房地产市场。天津则正好相反，房价一直处于快速下跌状态，同理，我想最终目的也是为了稳定市场。
问：易总好！目前我手头有80万，高新蜀西湖一套低楼层小三房，滨湖金融西100平三房一套（用孩子名买的，贷款父母担保的，孩子今年毕业工作）。目前计划卖掉高新蜀西湖搬到滨湖金融西住，在滨湖省府板块或金融西板块再贷款（卖高新蜀西湖我名下没有房）买一套以后和孩子住附近，作投资也可，剩下的钱准备在包河48中全款买一个学区房。
另外，我有个搞房产中介的朋友建议我卖高新蜀西湖在48中附近先贷款买一大套160平左右的自住，剩下的再全款买个48中小点学区房，理由看好48中本部学区房会腾飞。而我自己最先的打算是用80万在肥西做首付买个跃层200万左右房子，但是现在肥西渐渐要6成以上或全款优先，搞得我不想在肥西买了。
主要是手头这80万放在手里担心贬值，自己另外在离南京比较近的一个小城市还有一个小商铺在卖，不好卖，有人问没人谈价格，如果卖了也有大几十万在手头要有投资去向。易总给我一个房产优化方案，到底手头这个高新蜀西湖的房子要不要卖（学区是高新实验小学高新6中，地铁口房）。
答：蜀西湖这套就是祥源城了吧？资产这么优质，根本没必要卖。48中学区房会存在轮涨，但160平的户型面积太大，而且房龄一般较老，还是算了，我估计轮动很难享受到，而且后期流动性会非常差，相对投资价值不高。如果你想利用手中资金的话，就看看运河新城吧，投资一套。
问：小易老师，您多次提醒，在老城区能考虑45中单本就不考虑42中双本，作为投资，42中+红小学区可以买，但作为靠后选项。在具体楼盘，多次提醒能买富世广场C座，不要买A座。但目前实际情况是环境不好的富士广场A座，从1月24号到现在1个多月的时间，同户型的成交价涨了40万。
而且这一轮48中加青年路小学的老房子宁国新村价格都站上3万了。我感觉42中和48中属于靠后轮动的，比如11月份的时候发能太阳海岸，46平方当时卖180万，现在最新成交价是232万，5个月大概涨了52万。
但像富世广场A座这样的房子，1月底总投资只要110万，一个多月涨了40万，如果买两套，现在涨80万，从投资回报率来说，比政务区涨的还多。
1、下一步老城区投资的思路大概是怎样的？2、这种小户型涨到250万以上后，即使是政务区，会不会也遇到天花板，到300万，是不是一个大瓶颈？
答：1、首先你要记住一点，规律是不变的，但是人要会灵活运用。在一次上涨大周期中，资产等级高的最先轮动，资产等级低的最后轮动，如果因为政务区上半年首先轮动涨了60%而下半年没涨，瑶海新站区上半年没涨而下半年最后轮动涨了30%，就在下半年慌慌张张上瑶海新站区的车，说新站区比政务区更值得投资，这样是不是有点过于武断？
我从来没有否认过42中和48中资产的优质性，但现在是房价高速上升期，你有时没有机会去追次优资产，通常情况下是最优的资产涨过之后立马就轮动到次优资产，你根本没有时间去反应。在98%的投资时间里，我们肯定要选择先涨资产，也就是资产等级更高的资产，这些资产一般情况下流动性更好，升值潜力更大，风险更小。
我在很多情况下都在尽量给你们推荐90分以上的资产，但80分的资产就不涨了吗？如果你面临两种资产选择，我是推荐给你90分的还是80分的？不管怎样，优先考虑最优质的资产肯定是没错的，最后轮动的资产肯定是相对较差的资产也是没错的，如果你选择后面轮动的资产，肯定要承受接盘劣质资产的可能。老城区的投资思路还是优先考虑最优质的资产，下次轮动肯定还是最先。
2、只要你还是区域内的总价门槛，就没有瓶颈，你的瓶颈永远是比你总价更高的那一个。
1、长期看，学票制利好学区房。限售对于能够保值的2档以上优质资产是不影响的，所以学区房和优质资产可以无视政策持续投资。但是，对于不满5年的劣质资产和可能抗不过下一个周期的3档资产，最好趁着这波轮动出手。
2、短期看，政策出台，房市大概率横盘一段时间，买卖都会观望，不满足限售要求的房子下架后，房源减少，劣质资产卖不动可能跌价，一般或者优质资产中满5年的房子更好卖了？反而会涨？但是如果这样，满5年的劣质资产有没可能在房源少的情况下可以卖一波？
答：1、限售主要是针对短期炒房，就是今年买明年卖的这种情况，但一般房产投资周期都在5年左右，所以对于以投资为目的的购房者来讲，影响并不大。劣质资产越往后，越难卖，而且贬值越厉害，所以如果限制5年后才能结婚的话，丑姑娘急还是漂亮姑娘急呢？如果觉得自己长得不好看，趁着年轻就赶紧嫁掉，到老了可能更会没人要。
2、市场可售房源减少，优质资产和劣质资产都减少，但优质资产的需求不会发生大幅减少，我也认为会进一步助涨没被限售的优质资产，导致房产分化进一步拉大。在我看来，劣质资产任何时候都是出货机会。
1、政务区新地中心住宅，100平米两房紧挨绿轴的高层，精装，是小区两房中最好的，月租金6000元/月，较去年有下降，看的人多，今天有人出450万贷款购买。请问：新地中心房子的前景如何？是现在卖出还是继续持有？如果持有，近期有没有可能涨到500万？未来上限多少？会像北上广上10万吗？
2、有滨湖区恒大中心125平米的三居住宅，满两年一直空着，目前有人要全款280万购买，单价2.2万/平米，受恒大518等影响，仍低于周边两千每平，是那一片区的价格洼地，租金平均在2000-2500元/月，请问：房子前景如何？总觉得恒大的房子地段好，价格处于洼地，未来应该会追平周围，不知这样想对不对？
两套房都是用于投资，目前不急用钱，也没有好投资渠道。这几个月合肥房市行情不错，两套房都有所上涨，最近一方面房贷收紧国家调控，但另一方面新闻说全球通胀房价涨，不知是否应该趁机把房子卖出落袋为安，还是再等等，毕竟两套位置都还好，是都留着还是卖一套？如果卖一套，是哪一套？如果卖掉置换，考虑本人非合肥户口，不知如何置换比较合适？谢谢您：）
答：1、新地中心资产等级没有凯旋门和栢悦公馆的高，主要还是由于居住和商业混搭，影响了居住体验，但不管如何，地段绝版，学区优质，还是顶级资产。我认为前景还是不错的，即使今年面临学区上调整的可能，但长期来看影响不大，可继续持有。未来上限不做预测，你知道很高就行了，可能会一直是合肥市的天花板价格。
2、我认为环湖超高层大概率是建不下去了，恒大那一片前景堪忧，但由于滨湖目前严重供小于求，再加上房龄还比较年轻，我认为环湖还有一定的上浮空间，可先继续持有一段时间，后期看情况再看是否置换。你这套面积有些大，资产等级略差于周边的刚需房，追平可能性不大，预计始终要略低于周边。
问：易老师请教一下：1、现在新站区为啥新房都那么抢手了，是肥西政务那边没有啥新房，导致需求外溢到新站肥东了吗？2、底层刚需，看着肥东和瑶海新站那种劣质板块都涨价，或者五成首付，害怕，想着赶紧上车，想听听易老师建议。3、暂定目标，四号线终点站力高君临天下或者新十中对面的肥东产证房子，符合您说的几点，靠近地铁，新房，面积小，单价1.3万，总价130万。
答：1、因为西南区域房价都涨起来了，而且新房基本没有选择余地，购房门槛越来越高，已经把刚需都挤到东北板块，你可以认为是需求外溢。2、不要因为这种恐慌性群体购房，就被裹挟选择劣质板块的劣质资产，有能力还尽量往西南去买。3、你先试着去看看运河新城能不能买到。
问：易老师，一档学区房会降温吗，你对合肥未来一档学区房的涨幅如何看？二档非热门学区房有没有可能热起来？想在自己力所能及的范围内让孩子上最好的初中，很矛盾啊！想听听你的高见。
答：合肥5年来初中毕业生规模增长了近40%，目前来看，这种增长趋势还会继续下去，未来5年可能还会再增长50%以上，这就意味着近10年合肥初中在校生规模会翻一番。学生数量增长如此之快，目前的1档学区学位哪够用呢？必然会出现更多新的1档学区，那么2档学区就会越来越受到重视，因为新的1档学区很可能会先从2档学区里面产生，这就是这里面的逻辑。
当然，目前的1档学区有它的先发优势，未来还会是强者恒强，1档学区房的升值潜力依然不弱。你认为1档学区的学生竞争过于激烈，那么家长就心甘情愿把孩子送到竞争不是很激烈的2档学区或3档学区里面吗？中国家长希望在孩子人生的每一阶段都把他送到教育环境或者教育资源最好的学校去，好学校有它好的学风，还有好的生源和好的老师在一起，孩子自然会耳濡目染，这种环境对孩子的塑造其实是非常大的一种影响。
即使45中或者50中的学生，他考入重点高中的机会比那些普通学校的学生少，付出的还要更多，但如果他们成绩不错的话，在那些次重点高中进入重点班，他们考进好大学的机会，我觉得不会比大168差到哪里去。
如果因为贪图所谓的竞争压力小，就将孩子送到差的学校“堕落”3年，换句话说，孩子某种意义上度过了一个不完美或者说有“缺失”的初中阶段，在初中阶段没有受到足够的人生磨砺，这不仅是对孩子的不负责任，而且即使通过指标到校进入好的高中，高考也会被无情刷掉，我想中国的家长不会不明白其中的道理。
所以如果条件允许的话，绝大部分家长我相信他们都愿意选择最好的初中，而以合肥目前的情况来看，事实上就是如此。
追问：海顿中学和阳光中学等学校，应该是成绩还可以的二档中学，这两个中学正好在您所说的马鞍山路板块，您在圈子里回复认为马鞍山路板块已沦为劣质板块，请问为什么呢？学区还可以，双地铁，商业也不差，该板块为何劣质？因为价格没涨，所以劣质？还是因为劣质，所以没涨？有没有变好的可能？
答：马鞍山路沦为劣质板块是客观事实，是通过房价涨跌来反映出来的，我们最多也只是从这个客观事实来推测里面的潜在原因，我认为主要是因为房龄还有高架桥引起的，更重要的还有东部大环境整体体验相对较差。其实二环路以内的没落，是整体性的，不光是包河区，蜀山区、庐阳区和瑶海区的非学区房，同样都存在这种问题。
合肥只有1档学区才能体现出明显溢价，2档学区也只有在优质板块或者热门区域才能体现出一定的溢价，如果处在劣质板块，基本上没有什么存在感。我认为马鞍山路板块变好的可能性已经很小了，从房价表现来看，这已基本成为共识，好的生源恐怕也会慢慢逃离它。
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