20余人挤在售楼处到样板房的过道里，抢购没有预售证的房源。这是近日《中国经营报》记者在广州黄埔区一楼盘看到的景象。
今年2月份以来，黄埔区商品房预售许可证审批“阀门”越拧越紧。广州市住建局官网数据显示，从2月8日以来，黄埔新房预售证已“断供”近两个月，直到3月26日才有一楼盘获发。作为房价领涨广州的行政区，这对于黄埔来说实属反常。
然而，焦灼等待入市的新楼盘也非“等闲之辈”。记者走访发现，不少项目虽未取得预售证，却已在售楼处公开推售，展厅、沙盘、样板间一应俱全，以认筹、排号等方式向购房人收取认筹金、诚意金等，费用在2万~50万元不等。
根据《商品房销售管理办法》规定，不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。
业内人士告诉记者，申办预售证中，备案价格是政府部门关注的重点，报价较高的项目会不易获批拿证。而这期间，开发商一边积极与相关部门沟通拿证，一边蓄客，以迅速回款。该人士分析，近期预售证难拿，或与黄埔区即将限价5万元/平方米，并收紧人才购房政策的消息有关。
“我们在春节前就开始认筹了，预售证下来就开盘，预计会在清明节前后。”位于黄埔区科学城板块的某项目销售人员告诉记者，目前7号楼正在预售，购房者缴纳10万元认筹金，开盘后按照认筹金缴纳顺序和首付款成数选房，先下筹金的、首付成数高的优先选房。
按照销售人员的说法，三个月以来已有近600人缴纳认筹金，户型在140平方米的认筹金则高至50万元。“喜欢就先交钱，到时看上其他楼盘了也可以退。”销售称。
另外，该项目还推出了优惠销售政策，交10万元认筹金开盘后可以享受9.8折的优惠。销售人员按6万元/平方米的“吹风价”给记者估算了一套120平方米的户型，总价在700万元左右。
实际上，该楼盘已不是第一次无证预售，“退筹”也并非像销售人员所说的那么容易。记者在人民网领导留言板平台上看到，有购房者投诉称，去年该项目首次开盘，自己于10月25日认筹交纳10万元，后续由于个人原因想取消认筹。但截至到2021年1月投诉时，仍未收到退筹金，销售人员也相互推诿。
资料显示，该项目拿地不到半年时间，便于2020年10月17日开放了营销中心，首推的均价为45000元/平方米。
无证预售的情况在黄埔并不少见，收钱名目也“花样百出”。记者以购房者身份走访了位于老黄埔板块的中鼎珺合府。即便是工作日，沙发区也坐满了前来咨询的客户。
“目前1~3栋建到了地面三四层高，预计4月末能拿预售证。”销售人员向记者出示了一份盖章的《VIP优惠申请登记表》上写道，购房者自愿缴纳5万元作为9.8折优惠申请金，也是项目开售时选房资格的凭据，开售当日自动转为定金。
该份文件显示，从2月27日起就开始收取“优惠申请金”，据介绍目前已有300人缴纳该金额。记者在广州住建局预售证查询平台查询得知，目前收取认筹金的1~3栋的确尚未取得预售资格。
和上述项目一样，中鼎珺合府也脱胎于黄埔区知名的旧改项目：横沙旧改。该楼盘开发商中鼎控股集团有限公司（以下简称“中鼎集团”）却略显低调。
中鼎集团官网显示，集团成立于2000年，注册资金58000万元，是一家以房地产投资开发和资产重组为主的综合性企业。目前在北京、广东、广西、海南、云南、湖南、新疆等地有400多亿元的投资项目。
资料显示，横沙旧改项目总建筑面积约280万平方米，在2009年就与中鼎集团签订合作协议。值得注意的是，中鼎集团进驻10年以来，横沙旧改目前的进展不甚理想。记者从网上一则航拍视频看出，2月刚宣布动工的三期安置区2A地块上，还有村屋未拆卸，目前认筹的二期珺合府工地上，还有一栋未拆除的建筑。
“五证不全就开始销售的绝不仅仅是这两个项目，黄埔目前‘缺货’严重，大部分楼盘都在无证预售。”广州一名房地产经纪人告诉记者。
随后记者又从黄埔知识城片区的一楼盘“凯德中新里”项目销售人员那里获悉，该项目T10栋正在收取2万元的认筹金，缴纳后可享受开盘后的团购优惠。记者从官方平台查询得知，T10栋尚未取得预售证。
凯德中新里的开发商为中新广州知识城投资开发有限公司（以下简称“知识城合资公司”），公司官网显示，知识城合资公司由广州开发区管委会与凯德集团共同投资成立，双方股权各占50%。
知识城合资公司在回复记者的采访中称，“T10栋预计4月取得预售证，目前并没有收取任何费用，团购优惠活动与自愿参与的客户直接对接。”
此外，记者同样联系了广州翔龙以及中鼎集团等进行采访核实，截至发稿前未获回复。
根据《城市商品房预售管理办法》，以及今年1月广州市住建局公开征求《广州市房屋交易监督管理办法（修订征求意见稿）》公众意见，未取得商品房预售许可证或不符合《商品房销售管理办法》规定现售条件的商品房项目，房地产开发企业或其他公司均不得进行销售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款、电商费等性质的费用。
记者从广州住建局官网查询发现，2月9日~3月5日，近一个月的时间里，整个广州经历了没有新批预售证的反常情况。而黄埔区则“断货”更久，直到3月26日才有一个楼盘获发预售证，断供近两月。
根据合富研究院数据，过去一年看，黄埔一手房成交火热，网签套数相比2019年大增65%，增幅居广州首位；二手房也量价齐升，房价涨幅排行广州第一。链家显示，老黄埔板块的黄埔花园二手房房价从去年9月的3.7万元/平方米涨到如今的4.3万元/平方米，半年内单价涨了6000元。
近年来，黄埔发展速度可谓强劲，近5年来一直是广州GDP总量排名第二的行政区，GDP增速超过广州市整体GDP增速。自2016年以来，黄埔区户籍人口增速连续三年位列广州11区首位。
这背后，除了黄埔区在引进智能制造等新兴产业，完善公共设施等方面持续发力外，旧改项目的火热也是核心因素之一。
2020年，黄埔拆除旧村面积1500万平方米，达到过去10年累加的78%，总量超历年总和，黄埔成为广州旧改力度与广度最大的区。今年，黄埔区《政府工作报告》提出深入实施城市更新行动，坚决推进66条旧村拆迁攻坚。3月，黄埔又提出旧改力争2021年底前“清零”，这一计划比原来预计2022年底完成，提前了整整一年。
“黄埔旧改力度大，持续周期长，很多项目一两年内难入市，这导致黄埔楼市可能在一段时间内处于高位。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向记者分析。
此外，对于近期商品住宅预售证“难拿”，李宇嘉认为，很可能正孕育新一轮调控政策。近期，业内不断流出黄埔区将收紧人才购房政策，以及住宅将限价5万元/平方米的消息，这期间报价高的项目可能很难拿到预售。“所以近期出现不少开发商先蓄客收取诚意金。”
对于近期黄埔预售证“断供”、多楼盘涉嫌无证预售，以及实行限价的消息，记者联系了广州市黄埔区住房和城乡建设局，工作人员表示已将采访函转至经办部门，截稿前尚未收到回复。
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