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贝壳研究院]中国金茂年报:步入发展新阶段主张科学至上与城市运营

导读:  2020年,中国金茂(下文简称:金茂)业绩快速增长,超额完成目标,为其2023年冲击3000亿目标夯实基础,“三道红线”全部达标,成功跻身“绿档”房企之列

  2020年,中国金茂(下文简称:金茂)业绩快速增长,超额完成目标,为其2023年冲击3000亿目标夯实基础,“三道红线”全部达标,成功跻身“绿档”房企之列。贝壳研究院认为,拥有央企背景的金茂,更容易获取更多的资源,如在融资层面、土地资源方面等,在同梯队房企中优势较为明显。结合此次年报内容,需关注金茂归母净利润下降以及联营合营公司的负债情况等。

  业绩表现:超额达成目标,业绩增速44%,2021年冲击2500亿势头强劲

  报告期内,金茂实现合约销售约2311亿元,同比增长约44%,增速较2019年26%增长18个百分点,首次跨越2000亿规模,完成年初2000亿目标的116%。合约销售面积1129万平方米,同比增长51%,合约销售均价20469元/平方米,同比减少5%。根据贝壳研究院统计,2020年上半年受疫情影响,金茂大力促销、以价换量,1-6月合约销售均价约为18779元/平方米,下半年市场快速修复,销售均价逐步拉升回到2万元水平。

  金茂于2020年提出“3年3000亿”的短期目标,拆解到2021年、2022年业绩目标分别为2500亿、3000亿,预期增速分别为25%与20%。在当前行业新形势下,金茂冲击规模势头仍然保持强劲。

  营收:2020年金茂实现营业收入600.54亿元,同比增长39%;其中城市运营及物业开发收入543.67亿元,同比增长44%,主要由于地产交付结算较去年增加,城市运营与物业开发收入占比整体收入91%,占比较上年增长4个百分点,主营板块地位加固。

  利润:2020年金茂毛利为121.14亿元,同比下降5%,整体毛利率为20%,较上年同期29%下降9个百分点,主要是城市运营及物业开发板块毛利率下降所致。城市运营及物业开发板块毛利率18%,较2019年同期27%大幅下降9个百分点至行业较低盈利水平。早期金茂获得部分“地王”级项目入市期间,多数城市出台限价调控政策,导致盈利下滑。另,2020年金茂归母净利润38.81亿元,同比下降40%;若扣除投资物业公平值收益(已扣除递延税项),公司所有者应占溢利为32.3亿元,同比下降47%。几近减半的归母净利润与出售股权降低经营权益有一定的相关性,需引起关注。

  偿债:截至2020年末,金茂现金及银行结余(不含受限制现金结余)约为434.56亿元,同比大幅增长142.1%,金茂利用增发新股、出售股权、债券融资等多方式实现快速补充资金流动性。同时,通过联营合营等方式降低表内债务,2020年其非受限现金短债比为1.56,较上年同期改善提升约0.89,现金流管理效果显著。

  根据贝壳研究院统计金茂报告期内主要在14个城市新增项目31个,获取土地建筑面积约675万平方米(可售),同比减少33.0%,权益取地金额约352.6亿元,同比减少27.9%。在降负债的实际压力下,取地投入减少,取地成本进一步降低,2020年新增土储平均成本约6274元/平方米,较2019年下降约8%。为实现跨越3000亿目标的金茂,取地意愿尚存,2021年在集中供地改革中,预计金茂将发挥央企信用与实力,积极投入土地市场之中。

  另,2020年新进包括太原、烟台、石家庄和泰州四个城市,截至2020年末金茂在全国累计进入51城,持有约270个项目。同时,2020年获取7个城市运营项目,累计达27个,通过城市运营获取优质土地成为金茂在土储策略中的重要方式之一。

  金茂在跨入签约销售2000亿规模的新阶段后,金茂提出“坚持科学至上,坚持城市运营”的发展理念。金茂长期看好城市运营模式,并不断夯实其中国领先城市运营商的战略定位,通过聚焦“双轮双翼”核心业务,重点关注“双驱动与双升级”,以实现其整体实力的不断提升。

  据贝壳研究院统计,依照“三道红线”融资新规,金茂剔除预收款后的资产负债率为66%,较上年同期下降8个百分点至达标;净负债率下降为53%,较上年同期大幅下降32个百分点;非受限现金短债比为1.56,较上年同期改善提升约0.89至达标。由此,金茂2020年“三道红线”全部达标,提至“零踩线”房企行列。由于流动现金的大幅增长,较大程度缓解其债务压力,债务结构得到进一步优化,2020年金茂成功实现全速降档。

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