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业内总结:房价即将下跌的6个信号有3个就可以脱手

导读:  我们都知道,房地产公司去年的日子不好过,但是似乎去年只是个开始

  我们都知道,房地产公司去年的日子不好过,但是似乎去年只是个开始。截至2020年上半年,房地产申请破产的企业便达208家,几乎与往年全年差不多。

  房地产企业的经营状况如此艰难,不由得让人担心其现金流,房企选择降价回笼现金流,或许是让企业存活的唯一办法。甚至是在企业存活和偷工减料、品质缩水之间,不少企业会选择铤而走险,消费者买房要开启自己的“火眼金睛”了。

  今年,随着深圳、上海等地整治经营贷违规流入楼市,深圳的二手房市场成交量也“应声而凉”。相比2020年日均成交量动辄600~800套来说,今年深圳二手房日均成交量能突破400套已算不错了,二手住房成交参考价格新政后,单周网签量也下降近七成。

  虽然深圳房价还在稳步小幅上涨,但是要谨防其“有量无市”的情况发生。房子的变现能力是远低于股票的,如果买房后3年、5年才能脱手,那一时的价格涨跌根本无济于事,毕竟5年之后的房价谁也不知道,而资金却要被套牢5年之久。

  中国房地产市场在这一两年,全国房价普涨成为历史,早就过了买入就能躺着赚钱的黄金时代。人口流入的地区,教育、医疗条件吸引人的地区房价或将上涨。而人口流出、不宜居住的城市,房价下跌将成为常态。

  如果不能正确地看待房地产行业的形势,最终将会为自己的认知买单。那么,房价上涨的几大条件,相信大多数人已经胸有成竹了,要辨别房价是否会下跌,又该看那几点呢?

  从宏观上来看,南方相对北方更富裕,并且北方的人口总体上还在流出。越是往北气候条件越差的地区,人口流出就相对厉害,经济就越萧条,工作就越难找,机会远不如南方的多。

  所以北方的楼市除了北京,很多地区房价已经下跌多年,甚至连环京(永清、燕郊)地区,相比2018年炒作时的高点,有的从2.3万跌到现在的6500,跌去7成左右。

  有一个笑话说南方之所以比北方富裕,就是因为北方要过冬需要以下花费:2件羽绒服2000元,保暖内衣裤300元,采暖费2000元,毛衣、手套、围巾等1000元,加上其它七七八八的费用,总的最少要消耗掉1到2个月工资,一年就只有10个月在挣钱。

  广州、深圳等地区,一年四季都可以是拖鞋、短裤,光是在穿戴成本方面,北方就已经落后2个月的收入了。南方越来越富裕似乎是有一定道理的,房价总体高于北方也就不奇怪了。

  人口流入城市房价上涨,这是个长期的趋势,或许要几年时间,甚至是十多年时间才能体现出来。深圳每年净流入40多万人口,房子才会如此抢手。所以我们能做的,只能是顺势而为,不要跟大趋势作对,人口流出城市的房子不能用来投资。

  随着“十四五”时期中国城镇化率提升到65%,大部分城市的住房都开始有所富余,并且购房的刚需人群大都已经买房,那么用通俗的话来讲就是:买得起房的都已经买了,买不起房的借贷和凑6个钱包也硬性上车了,剩下的都是真正买不起的了。

  新房的销售进度不够,则意味着这个小区的入住率堪忧,有的小区一年下来才卖了十几套,成了名副其实的“鬼小区”。物业、商铺不敢入驻,周边人流量稀疏,没有生活气息的小区,连流动摊贩都不愿意往这边跑,更遑论房价可以涨多少了。

  每一套成交后的一手房,都是潜在的二手房源,反过来二手房又是一手房的竞争对手。如果我们通过查询当地的房地产信息平台,发现二手房的挂牌数量长期居高不下,并且成交量只有挂牌量的零头,这种地区的房子打死都不要碰。

  二手房挂牌数量多,意味着大家都不看好这个地区的房子,价格会长期受到打压。成交量低,意味着买入后极难脱手,如果不打个8折出售,很难在众多的房源中脱颖而出。房子挂个一年半载可能都没人咨询。

  2016年到2018年,在房地产行业辉煌时期,厉害的房产中介年薪轻松上百万,接单接到手软,奥迪、宝马、路虎轮番换,中介们的日子过得真叫舒服。

  这两年房地产政策拐点到来之后,不光房企迎来了裁员潮,房地产中介行业更是“凄惨”。一、二线城市房产中介的日子还算过得去,不少三、四线的房产中介分店,则选择了关门大吉,还有一些人甚至被裁员不说,工资和提成都没拿到。

  如果一个城市,连房产中介的店铺都在大量倒闭,那么说明这个城市的房地产行业,确实不那么景气。房子在没有成交量的情况下,房地产中介才会没有工资和提成,店铺才会裁员倒闭,我们想通了这一点,自然可以理解房价为什么会下跌了。前

  如果房地产市场火热,那么在土地在招标竞拍的过程中,溢价的标的会比较多。尤其是在2018年房地产市场火热的时候,数百亿的土地竞拍价格便屡屡登上热搜。

  现在已经不可同日而语了,各城市土地的招标竞拍中,能获得高溢价的往往是优质核心地块,其它地块则不再那么抢手,甚至不少冷门地块被流拍。

  房企如果在拿地时价格不高,那么成本会减少很多,售楼价格也就会相对便宜,这意味着房地产在走下坡路,土地成本便宜了,房价也会跟着便宜。

  以大名鼎鼎的“鬼城”鄂尔多斯康巴什开发区来说,由于城市定位不准确、盲目发展,也没有支柱型产业。整个城区原本可以容纳100万人,结果只居住了30多万人,人均拥有3~5套房,都在等着别人来接盘好解套,房价自然起不来。

  未来几年,因为城市定位不准确,人口入住数量不足的城区,只会越来越多。“鬼城”或许会成为全国性的现象。这些城区的房子,只适合刚需自住,因为人流量不足,如果要投资甚至是开店做生意,都会面临极大的风险。

  房地产行业红利期已经成为过去,不同地区房价涨跌走势将大相径庭。如果自己小区的房子有以上6点中的3点,那么就要小心了,房价可能会“温水煮青蛙”,好几年都不会有涨幅,甚至是缓慢下跌。

  同时,买房时宁愿多花半个月时间,也要查清楚小区的各项数据,也不能把辛苦几十年挣的钱一下就投进去了。房价是涨是跌,销售不会告诉你,但是通过一些表象,我们是大概能够推测出来的。

  为什么有的人买房子涨价了,有的人买房子却亏了,还不是在为自己的认知买单。

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