黑妞做了10年的海外房产投资，不管是美、加、澳、欧、新、马、泰、柬哪个国家，基本的逻辑就是先认可这个国家，当然，认可的前提一定是这个国家有明确法定允许我们外国人进来投资，有政策支撑，投资安全有保障；其次就是这个国家有众多支撑投资收益最大化的可能因素，比如经济发展，比如人口支撑，比如投资环境等等；第三就是保证投资退出的因素了，比如发展阶段，比如人口红利、比如城市化进程等等。有了这三步，我们才有可能谈投资聊项目。
不然那些一上来就推楼盘，说什么海景房江景房，总价便宜在中国买不到，吹的天花乱坠但全然不提地段、投资价值、开发商背景的，黑妞只能祝你好运了！毕竟全世界都知道我们中国有钱人多，钱多人傻的也不少，很多人自以为是的说便宜没多少钱所以就买了一套；还有说海景房这么漂亮国内买不到啊。熟不知，这只是发现自己没选对好项目但面子上挂不住所表现出的最后的逞强和荣光。
好，我们言归正传。黑妞最常遇到的客户问题是，到底选泰国还是马来西亚还是新加坡这一类。黑妞想说的是没有绝对好的国家，也没有绝对差的国家，主要看你的需求，投资为主？自住为主？还是孩子教育的考虑？
以下两张截图是黑妞在知乎上的解答，相信基本上对世界各国做了一个简单的分析归类：
相比欧美等发达国家的房产，东南亚房产具有十分巨大的发展和成长空间，是全世界为数不多的价值洼地，在全球经济整体下行的背景下，东南亚经济总体向好，聚焦了全球的资本。
中国“一带一路”倡议，带来了大量的人口流、资金流、资源流，东南亚是“一带一路”倡议的桥头堡，获得了中国政府多方面的大力支持，经济腾飞是必然的，也必将带动房产的快速发展。
相比南美洲、非洲等发展中地区，东南亚地区与中国具有十分明显的地缘优势，中国过去基本在3个小时的航程内，而且华人分布广泛，华语也是重要的通行语言之一，理念的差异相对较小。
东盟十国地理位置优越，资源丰富，是国际重要的战略要地，而且东盟十国拥有超过6亿的庞大人口，并且人口年轻化（新加坡除外）面积达到450万平方公里，处于发展基期，具有良好的成长性。
相比欧美等发达国家，东南亚多数国家的房产投资门槛低（新加坡除外），房屋总价低，税费低，持有成本低，市场需求旺盛，交易流程相对简单，升值潜力强。
备注：上述表格中提到的国家是具有一定投资价值，并且允许外国人投资的国家，因缅甸暂时不允许外国人购买，而且是军政府国家，动荡不安；老挝目前政策不明确，故没列入。
鉴于东南亚各国开放程度不同，各国房产投资政策根据本国实际情况有较大差异，现总结如下：
一是因银行收紧贷款政策，需要提供银行流水、收入证明以及纳税证明，甚至海外收入；二是因外国人只有土地使用权，没有所有权。外国人，尤其是中国人现在在上述所有国家中都很难获得银行贷款；
东南亚房产投资大体可以分为三个类别：一是刚需；二是刚需+投资；三是投资。
第一类刚需目的，主要以新加坡为代表，因为外国人购买新加坡房产需要交纳24%的印花税，并且5年内转售还需要缴付较多的税费，所以目前购买新加坡房产基本以刚需为主；
第二类刚需+投资目的，主要以马来西亚和泰国为代表，因为这两个国家都是旅游城市，并且相应地可以申请长期签证（马来西亚第二家园计划、泰国养老签证/精英签证），除了投资以外，也有一部分人是出于养老定居的考虑，此外有一个比较值得投资者关注的问题是马来西亚是穆斯林在掌权，种族问题相对比较严重，华人的政治地位不高，存在一些排斥华人的现象；
第三类投资目的，以柬埔寨、印尼、菲律宾、越南为主为代表，就购买程序、交易成本、美元交易等方面综合考虑而言，柬埔寨的优势相对比较明显，比如，越南的开放程度要远远低于柬埔寨，举个简单的例子，资金进入越南后再出去相对麻烦很多，而在柬埔寨资金进出都是自由的；另外出于与中国关系的考虑，柬埔寨具有其他国家无法比拟的优势，印尼、菲律宾一是属于海岛国家，与中国差异非常大，关联度非常低，而且与越南一样都在一定程度上有排华倾向。
投资东南亚房产需要全面了解其房产政策，根据自己的需求以及承受能力来选择适合自己的国家进行投资。投资人在选项目之前选国家是最需要做的功课，海外房产投资与国内房产投资具有很大的差异，尤其是投资东南亚等发展中国家的时候，务必牢记：国家先行，再考虑项目！
