早期被邀请回答这个问题，一直没有准备，近期不少朋友开始询问关于按揭贷款的相关手续还有流程，由于主做的是房屋抵押贷款，这边与助理 阅尽多数关于买房贷款的问题之后，吐血整理了关于这个经久不衰的话题的问题汇总，并以最省时的阅读方式呈现出来，您可转发也可收藏。有不妥之处，欢迎勾搭作者共同探讨～～！
首先看看买房贷款的分类，类型不同，流程和手续也不尽相同，以下梳理的各类流程和办理所需手续等信息为一般通用流程，具体以当地相关政策为准。
住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。
公积金二套房贷款利率：5年(含)以内基准利率2.75%，1.1倍基准利率3.025%;5年以上基准利率3.25%，1.1倍基准利率3.575%
缴交补充公积金的，以上海为例，个人最高贷款额度在50万元基础上增加10万元，家庭最高贷款额度在100万元基础上增加20万元。
截止2018末年全国各热点城市公积金贷款的最高额度、比例情况（多数不变，少量城市有更新）：
说明：）以上表格内公积金贷款的最高额度、比例情况仅供参考，实际以当地政策和个人实际情况为准。
注意：公积金办理手续时，必须携带所有证件原件；已婚夫妻双方均到现场；身份证、户口本、结婚证上的号码，姓名等信息必须一致；所有复印资料必须用A4纸张。
个人住房商业贷款是中国公民因购买商品房而向银行申请的一种贷款，是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业贷款。抵押贷款是商业贷款中的一种贷款方式。
贷款利息=贷款金额*贷款利率*贷款期限=贷款金额*天数*日利率=贷款金额*月数*月利率=贷款金额*年*年利率
个人住房组合贷款是指对按时足额缴存住房公积金的职工在购买、大修各类型住房时，银行同时为其发放公积金个人住房贷款和自营性个人住房贷款而形成的特定贷款组合。一般是指住房公积金贷款和住房商业贷款两项贷款的合称。
如果职工购房申请住房公积金贷款额度不能满足需要，同时又不到所购房价80 %，可以再申请个人住房商业贷款，两项贷款总额不超过房价的80 %，这叫组合贷款。组合贷款只有缴存公积金的职工才可以申请。
今天想写点贷款买房的一些知识给大家看看，搜这个问题时发现此类问题并不是很多，而且为数不多的两个点赞量上300的答案又有Ctrl+C、V的嫌疑……为了让大家理清贷款买房这个问题，我说点明白话。
这个问题要是一一展开的话，又是一个长篇大论型文章，能写一本书，毕竟各种个例很多，贷款问题很多。相关的基本常识可以参考楼上已有回答。或是找到度娘问问
之前在房多多的买家卖家交流微信群里，被买家们问的最多的就是：我能贷多少？怎么贷划算？能贷多少，无法具体回答，要看个人，银行是要看你的工资流水的。
市面上很多银行对收入的要求概括下来就是一句话--收入要求是还款额的2倍。比如一个月还5000块，一般要求月收入达到10000元。要求借款人工作单位出具个人收入证明，然后提供工资流水证明收入情况属实。这时候问题就来了，凭什么要是还款额的2倍啊！！
理由：月还5000，要求另有5000作为生活费，所以要有10000元收入。
好吧，看上去蛮合理的。可是如果贷款额高的线左右，还要求收入是还款额2倍是不是不合理！凭什么要留2万5做生活费，就不可以一个月只花1万嘛！！！这个时候即使借款人资质很好，很多时候也会去找所谓的贷款公司花钱去包装自己的贷款。
Andy不得不说，很多时候真的没有必要出这冤枉钱。其实只要收入 [月还款-公积金月缴额-补充公积金月缴额]*2就可以了。很多国企、外资银行，公积金缴纳的很多的这时候优势就出来了。而且一般来说流水只要匹配收入证明的80%就差不多了。举例来说，贷500万，一个月还2万5，公积金封顶交2290，补充公积金交2000,（2）*2=41420元。家庭月收入证明两个人开到41420，然后流水有35000左右就可以了。换句线万就可以了。绝大多数人都不知道还可以这样然后花了冤枉钱给贷款公司，有时候贷款公司就是和大家玩信息不对称，真的资质不好找找贷款公司包装也就算了，资质好的人大家还是自己多学习学习，绝大多数银行还是不收任何费用的。
群里还有个问题比较常见：银行流水账和收入证明不符合怎样贷款啊？各方面缘故，有的人的收入一部分是转账和报销打入银行账户，银行认定这种情况吗？一般这样的情况，如果是每月固定日都有比较像转账流水的话，银行是可以认得。但个人网银转的有的银行是不认的。另外转账数额也要合理，其实每笔贷款都是信贷员写报告送给审批人员的，情况总要写得合理吧。如果一个二十几岁的人在一个很小的公司，每月工资代发只有5000多，每个月固定日正好进来6万，你是审批的话也不会认为这个人收入有6万5吧？大概率事件实际收入只有5千你说是吧。如果名下有房产或者金融资产那对审批是绝对加分项。具体就要看你有多少了。
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不少买家问我：为什么这过完户要15-20个工作日才放款，时间好长，还等着急用钱，怎么这么慢？不能快点吗？
通常买卖双方都在场的情况下过户后基本当天可以出新房本，当然也有部分城区需要等5个工作日。也有过户双方为委托过户的情况，都需要等新房本下发，所以
如果您交易的房子有土地证抵押，需要再增加10个工作日。当然也有银行的放款速度会快一些，这都要跟据不同银行或是不同支行的情况而定，所以售房的业主们不要着急。没有极特殊的情况15-20个工作日一定会放款的。
所以签合同的时候，时间多预留一点，因为万一赶上政策，节假日，挤压房款单多等情况，延后了放款就很有可能违约了。
买房子，办银行按揭贷款，这里面还有很多学问，稍微不注意，就是几万的差距。对于工薪阶层买房的，要千万注意这些问题！
这个也许是很多人不太注重的。以为房子房价是大事，贷款由开发商帮忙办理。其实，这里面赚的钱，比房价更来的险恶！
2008年下半年，国家为了支持房地产的发展，出了很多优惠政策，其中有一条就是贷款利率可以打折。一般我们购房都是3成首付，贷款是7成。按照当时国家规定，最低的贷款利率打7折。这是一个什么概念？
一套30万左右的房子，首付10万左右，在银行贷款大概是20万。这个利息是多少？告诉大家，按照最新的国家利率算下来，以20年为标准，利息有12万左右（银行才是抢钱的！！！！！！）。那么分成10分，每一折就是1万2千多元。这个，在自贡，相当于一个普通家庭一年的生活费用了。既然能打折，肯定是越多越好。但是可惜，今年国家打压房价，控制银行贷款。目前最低的首付3成贷款利率是8折，可以少2W多元，也是很可观的。（发帖时工行已经变成9折了，意味着你又要多被银行赚1万2千多的利息，如果以一个80平的房子来算，你的单价又被摊高了150元/平）。所以，在这段时间，你买房子，决定贷款，一定要快，据说以后可能一折都不打了，这样就算你买房子比别人少了100元/平，但是银行贷款算下来，你实际还贵了50元/平，其实这很不划算的！
也许很多没买过房子的人，都不知道还银行贷款还有方式可以选的。其实我也是在看房的时候听售楼小姐说的，当时她很含糊，我觉得这里面肯定很有点猫腻，就会去网上查了资料（没办法，家庭条件有限，能够省一点就省一点）。前几天去办了银行贷款，也选了还款方式，也写下来给大家参考！
1、等额本息还款。其实，你在看房子的时候，售楼小姐给你算的都是这种，因为每月还款数额固定，而且相对于另一种方式，这个金额更小，更容易被买房者接受。但是你们知道这个的真实还款情况是什么样吗？以贷款20年，贷款20万元，算下来月还1300元月还款为例：每个月还银行1300------其中，800元是利息，500元是本金。也就是说，你还的钱，大部分是银行利息，而本金还的较少。到了还款期限一半的时候（比如是20年还，你已经还了10年了），利息已经在前10年还的差不多了，但是你的本金还有很大部分没还的，这些是必须还的，即便你10年后条件好很多了，可以提前还了，但是后面的基本是本金，利息很少， 你提前还已经没有什么意义了。你在银行，基本只跟你说这一种，因为这样，银行的利益才会最大化。大部分家庭，既然贷款20年，不可能会在很短几年就还完，但是10年后一般能还完，这样，银行的利息收益会减少很多，所以，他们这种方式让你前10年都在还利息，而本金基本没怎么减少。就算你有钱了，再还，银行的利息都收入了绝大部分了，你提早还对银行没什么损失。
2、等额本金还款。我发现一个问题，就是，银行不会主动提出有这种还款方式。基本都只说前一种。还好我之前了解过，就提出要还等额本金模式。这个还是以贷款20年，贷款20万元，算下来月还1600元月还款为例：每月还的钱要比等额本金多300多元。其中-------900元是本金，700元是利息，本金支出比利息高，第2个月开始，只还1597元，因为本金上月换了900元，这月利息重新计算，要少3元的利息，以此类推。越到后面还款压力越小。而最重要的是：当你要提前还款的时候，比如5年后，因为你选择的方式，本金还的更多，这个 时候本金已经相对上一种方式要减少了许多，提前还款的本金部分冲抵的更多，这样重新计算利息的时候要少许多利息支出（每少一年都是近万的利息）。而且就算不提前还，这种方式，还20年，也要少还1万5左右的利息！只是前期压力较大！但是为了长远的利益！
说一个插曲：我前几天去银行办贷款签字，同时有7-8家人，都是购房贷款的，我们排第2位，前面那个女的，5分钟就签字走人了（签的等额本息），我们在旁边看，银行办事人员只字不提还款方式。轮到我们了，我们提出要用等额本金还，那个人就把我们带到行长室，喊我们自己看两种方式的具体还款(后来才知道是故意把我们隔离开来)。然后就走了。等过了10多分钟，我和女友商量好，还是坚持自己的选择--等额本金。我们走回去找那个办事员，他已经在帮另外的人办理了，我们在旁边看， 全部签的等额本息。后来又轮到我们了，我们提出还是本金还款。这个时候，旁边的人问我们，“还有别的还款方式？”那个办事员马上打断我们，说是因为我们条件好点，有能力想多还点，压力就更大。我明白他的意思叫我们不要说了，我们就几下签了字走了-------看来银行很不愿意让我们选择这个方式，因为银行少赚了很多利息。你想一个人节约2-3万利息，10 个人就是20-30万，100个人呢？简直不敢想象了！！！
作为我们这种一般阶层的人，购买房子是大事情。所以，尽量多算一下，既要在买房子的时候尽量杀价格，在签定合同后，一定要在银行贷款这方面多研究一下。其实这样算一算，银行贷款这方面，你合理分配，可以节约2-3万元的利息支出甚至更多。折算成房价，就是少了300-400元/平！！！
五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。
那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。
买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。什么是两书呢，两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。
住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里。
也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子的时候应该有两书。还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。
在购房的过程中还涉及到一个问题，在有些情况下，在什么情况下签订房屋的限售合同，在什么情况下签订预售合同。限售合同是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房，这个时候开发商和购房者签订的是房地产的限售合同。如果你购买的房子尚未竣工验收，就是期房，这个时候签订的是房屋的预售合同。
当前商品房销售过程中，陷阱多多，风险多多，令人防不胜防，很多购房者深感无奈，不知所措。下面提供一些经验,让大家避开购房陷阱的十大绝招。
签订购房合同之前，要明确商品房真正的产权人是谁，它是购房合同的主体。法律规定不具备主体资格的人签订购房合同是无效的，所以，合同的出卖人应当是该楼盘的开发商。如果开发商委托中介机构签约，该中介机构应当具有相应资质和经营资格，并有开发商出具的授权委托书，才具备签约的资格。
商品房预售和销售必须应当具备“五证”，即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程许可证》、《商品房预售许可证》或者《商品房销售许可证》。尤其是《商品房预售许可证》，它是购房者必须审查的最重要的文件。缺少上述文件，则该商品房不具备销售条件。
除了具备上述“五证”之外，法律规定，被查封、被抵押和已销售而未经原买受人同意的商品房是不能销售的，否则，买受人则面临巨大的风险，直至财房两空。所以，在购房前应当到有关部门查清所购商品房是否已被查封、被抵押或者已被销售，以确保交易安全。
目前商品房买卖的通常做法是购房者买房时先签订认购书并且支付定金，然后才签订购房合同。由于购房者事前没看到合同，在签约与不签约之间陷入两难境地：不签吧，担心定金被没收；签吧，合同中陷阱多多。因此，建议购房者采取以下办法：1、在审查购房合同，确认没有问题之后才交定金。2、不签认购书，直接签订购房合同同时支付定金。3、在认购书中写明如果双方就商品房买卖合同协商不成，出卖人必须向买受人退还定金。
现在的购房合同是由国土房管局印制的标准合同，相当一部分内容已经用铅字印制好了，另一部分留空白，由双方当事人协商一致后填写。建议购房者认真仔细地阅读、审查合同的每一条款，并做好以下工作：1、对标准合同印制好的内容，一般不作很大修改，但并非不能修改，只要当事人认为不合理，就有权修改。2、对于标准合同已印制好的选择性条款，购房者可以根据自己的实际情况选择对自己最有利的约定。3、对于空白部分，不能由出卖人预先填好内容，然后要求买受人全盘接受，因为这是非常不合理的。正确的做法应当是双方当事人就合同的每一条款协商一致。4、对于双方不能协商一致的条款，应当做好记录，由双方签字确认，这是双方不能协商一致的书面凭证，如果买卖不成，购房者可据此索回定金和已付房款。
至于合同约定的付款方式，目前购房者通常采取按揭、分期付款的方式来支付房款。如果采取的是现金支付方式，建议购房者尽量减少首期房款的金额，待办理商品房备案登记手续之后，再支付大部分房款，同时留一部分购房款待办妥房产证后支付，这才能最大限度的保护自身的权益。如果采取的是按揭付款方式，为了防止购房者办不了按揭贷款而买不了房子，而且连定金和首期都退不了，建议购房者在付款方式和期限中写明：“如果未能订立按揭贷款合同的：1、合同继续履行，但买受人和出卖人双方需另行签订付款协议；2、因当事人一方原因未能订立按揭贷款合同的，另一方可以请求解除合同和赔偿损失；3、因不可归责于当事人双方的事由，双方均可以请求解除合同，出卖人应当将已经收受的购房款本金或者定金返还给买受人，并按银行同期贷款利率支付相应的利息。”
目前标准 购房合同中的交楼标准有三种：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。购房者选择第2、3项交楼标准是比较理想的，但由于这两项交楼标准要求比较高，尤其是第2项交楼标准要求最高。目前广州市的大部分楼盘在交楼时很难达到该项标准，同时选择该标准的收楼时间相对比较长，所以相当一部分购房者或者开发商都不愿意选择第2项收楼标准。而选择第1项收楼标准则含义不明确，因为验收合格有很多种，如竣工验收合格，规划验收合格，消防验收合格等，这就会产生很多争议。建议在第1项标准后加上“并通过经过国家法律规定的竣工验收备案手续。”因为我国对商品房竣工验收已采取备案登记制度，而该制度规定的验收项目比较多，要求比较严格，能保障购房者的利益。
目前开发上通常预先拟定了购房合同补充协议，让购房者签字。而这些补充协议绝大部分是霸王条款，对购房者非常苛刻。因此，购房者须慎之又慎，千万不要轻易在补充协议上签字。理想的做法应当是与对方就补充协议协商一致以完善补充协议，或者干脆不签补充协议。
现在的标准购房合同中有签订购房合同的同时，一并与物业管理公司签订《物业管理服务协议》的规定。但是由于签约时购房者并不知道物业管理公司是哪一家，是否具有相应资质，物业管理费用是多少，如果购房者确认了该合同条款，就等于确认了开发商指定的物业管理公司及其制定的《物业管理服务协议》，也确认了物业管理收费项目、金额，使购房者陷入非常被动的境地。建议签约时明确物业管理公司并要求写明物业管理公司的资质，物业管理的收费，并就《物业管理服务协议》内容进行协商一致。
目前商品房买卖中，购房者应当缴纳契税、印花税等，购房者应当按法律规定缴纳。而公证费、律师费等则不是购房者必须缴纳的费用，如果开发商强制收取，则属乱收费，购房者有权拒绝。
1、 查看“三书一证一表”：收楼时开发商必须向购房者出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建设工程质量认证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》，简称“三书一证一表”。如果开发商不能提供，购房者有权拒绝收楼。
2、 看楼验楼。购房者按照购房合同约定的收楼标准到现场看楼验收，如果发现问题或有不满意的地方，可在《楼宇验收记录表》中填写相关意见。如对楼房基本满意，则在《收楼表》中签字确认。
买房是老百姓一生中很重要的事情，为了确保交易安全，建议买楼时请律师陪同，这样付出的费用不多却可以省心省力，尽可能避开开发商通过霸王条款所设定的合同陷阱。
下面是一些订立商品房买卖合同的注意事项，包括开发商出售商品房时所应具备的一些手续，希望能够对你有帮助．
一、房屋买卖合同成立应具备的条件房屋买卖合同并不是各人随意，想签就签，它的成立和有效必须具备一定的条件。按我国现行房地产交易有关规则，商品房买卖合同成立需具备以下条件：
第一，房屋出售方必须具有该房屋所有权或土地使用权，非房屋所有人和土地使用人都无权并不得出卖他人的房屋。
第二，房屋买卖双方当事人必须具有完全行为能力、未成年人或被宣告为无民事行为能力或限制行为能力的人，均不能签订房屋买卖合同。
第三，房屋买卖合同在买卖双方所附条件未实现前，其房屋买卖不能成立。任何一方以欺诈、胁迫、诱骗等手段，使对方在违背真实意愿情况下所签订的合同或者双方串通损害第三者利益的合同都属于无效合同。
第四，房屋买卖合同的内容必须合法。通过划拨取得的国有土地使用权，其房屋买卖必须办理土地使用权出让手续并交纳土地出让金后，才能签订合同。
第五，房屋买卖合同的形式必须符合有关的法律规定，采用房地产管理部门统一印制的标准合同文本。
第六，以下七种房屋不得形成买卖合同。1、违法或违章建筑；2、房屋产权有纠纷或产权不明的；3、教堂、寺庙、庵堂等宗教建筑；4、著名建筑物或文物古迹等zheng-fu加以保护的房屋；5、国家征用或已确定拆迁范围内的房屋；6、单位擅自购买的城市私房；7、部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的。
第一，一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了许可证，则标志着开发商具有土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。这是买房能否办产权证的关键。
第二，一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本，并按照文本中所列条款逐条逐项填写，千万不能马虎。
第三，一定要注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。有一些开发商的合同文本事先已填写好甚至补充条款也由自己填好，这种填写好的合同文本大多存在着约定的权利义务不平等的情况。一旦发生此种情况，买房人一定要提出自己的意见，决不能草率行事。
第四，一定要分清房屋暂测和实测面积。对房屋预售合同上的暂测面积和交房时的正式合同上的实际面积差异提出意见，并写入正式合同的有关条款或增写补充条款。只有在合同中对面积差异有了详尽的约定后，才能避免上当。
第五，一定要讲究房屋买卖的付款方式是否规范。在合同中对付款的数额、期限、方式及违约责任等作出约定。有的开发商不是先签订合同，而是先让购房者交纳一定数额的定金，只给购房者一个收条，一旦发生纠纷往往造成购房者在追究其责任方面的举证困难。
第六，一定要认准交房日期是否确定。资金不足而延期交房是常有的事，开发商在预售合同上往往大做文章
2、所购住房座落在城镇（包括市区、县城、大集镇）且原则上为借款人现居住地或工作、经商地；
3、已与开发商签订了《商品房买卖合同》，根据个人信用情况，并已支付了银行规定的首付款比例，最低为30%以上；
4、贷款金额根据借款人的信用情况、职业、教育程度、还款能力、所购住房变现能力等情况确定。
5、同意先办理预购商品房抵押登记，并承诺在所购买的住房竣工并取得房地产权证后，以购买的住房作贷款抵押且重新办理抵押登记手续；
1、申请人和配偶的身份证、户口簿原件及复印件3份（如申请人与配偶不属于同一户口的需另附婚姻关系证明）；
5、借款人为法人的要携带有效的《企业法人营业执照》或《事业法人执照》、法定代表身份证明书、财务报表、贷款卡。若是股份制企业，还需提供公司当带技术章程、董事会同意抵押证明书；
1、贷款期限一般在三十年以内，且贷款到期日原则上不能超过借款人（男）65岁、（女）55岁的年龄；
2、贷款利率执行人民银行的规定。如遇法定利率调整，期限为1年以内的，执行合同利率，不分段计息；期限为1年以上的，则于次年初执行新的利率；
3、按揭主要还款方式分为等本金和等本息两种，购房人可自由选择。等本金为按月还本付息，先多后少；等本息为按月还本带息，每月还款额不变（利率调整变化）。
2、贷款行对开发商开发项目、建筑资质、资信等级、负责人品行、企业社会商 誉、技术力量、经营状况、财务情况进行调查，并与符合条件的开发商签订按揭贷款合作协议；
3、购房人与开发商签订《商品房买卖合同》，并根据合同要求，付清所需首付房款；
4、自首付款付清之日起七日内购房人提供符合按揭银行要求的资料，直接向开发商合作银行提出申请按揭贷款。具体包括：《商品房买卖合同》（备案登记）、购房首付款收据、身份证、婚姻证明、收入证明及银行认为需要提供的其他资料；
5、贷款行对购房人的各方面情况及手续进行调查、审查，与符合基本条件的购房人（包括购房人配偶）办理初步手续，具体包括借款申请书、共同还款声明、承诺、谈话笔录、借款合同、借据等；随后购房人在贷款行开立存款账户或银行卡，银行报上级行进行审批；
6、申请审批期限一般为7日内。对超过该期限的，营销部及时与银行对接、了解情况、解决问题，积极协助购房人办妥贷款，及时与按揭银行签订阶段担保手续；
咨询 → 申请贷款（购房人）→ 审核（提供资料）→签订借款合同和抵押合同（银行）→ 办理合同公证（公证处）→有关保险（保险公司）→ 办理房屋产权抵押登记（房地产登记处）→ 发放贷款（收到抵押证明）→ 借款人还款 →办理抵押房产注销登记（贷款全部还清）
住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。
（2）申请贷款前连续缴存住房公积金的时间不少于六个月。因为缴存不正常说明其收入不稳定，发放贷款后容易产生风险；
（3）配偶一方申请了住房公积金贷款，在其未还清贷款本息之前，配偶双方均不能再获得住房公积金贷款，结清后可二次房贷，首付利率不变。因为，住房公积金贷款是满足职工家庭住房基本需求时提供的金融支持，是一种住房保障型的金融支持；
（4）贷款申请人在提出住房公积金贷款申请时，除必须具有较稳定的经济收入和偿还贷款的能力外，没有尚未还清的数额较大、可能影响住房公积金贷款偿还能力的其他债务；
（5）贷款用途必须专款专用：住房公积金贷款用途仅限于购买具有所有权的自住住房，而且所购买的 住房应当符合市公积金管理中心规定的建筑设计标准。购买以盈利为目的房屋时，不能使用公积金贷款。
（1）申请人和配偶的身份证各3份（正反两面）、户口簿原件及复印件2份（含首页，户主页，本人页），外地户口还需暂住证原件；
（1）按照住房公积金《委托贷款合同》约定，借款人正常还款满12个期后；可申请提前部分还款，或全部结清剩余贷款本息；
（4）提前结清或正常结清住房公积金贷款后方可办理房产抵押撤除手续。 需要携带的资料：
⑥担保费发票、房产证或《商品房买卖合同》及《房产信息备案表》； 注：提前部分还款时，携带前①-③项资料。相关提示：办理提前还款业务应避开借款人当月正常还款日，如有逾期请先在还款帐户内存入足够的资金，待贷款管理系统处理掉您的贷款逾期本息再办理该业务。
（1）申请人本人持购房资料（《商品房买卖合同》、购房首付款收据、）夫妻双方身份证、户口薄、结婚证（所有部分原件及复印件A4三份）、贷款申请表一式三份——市公积金管理中心个贷服务大厅办理贷款申请手续；
（3）委托银行通知借款人及其配偶持双方身份证到委托银行签约处签 订《借款合同》、《抵押合同》；
（4）借款人及其配偶持双方身份证与银行工作人员一起到房管部门领取 《房屋他项权证》；
（5）借款人持《房屋他项权证》原件及复印件一份到公积金管理中心个贷大厅开具《放款通知书》；
（6）借款人持《房屋他项权证》原件及复印件一份、《放款通知书》到委托银行办理贷款发放手续。
说到买房步骤，不同地方略有不同，但是基本步骤是一样的，干货挺多，你不一定看的下去
第一步，如果你需要贷款，你则需要看第一步，如果不需要直接看第二步。确定你是否能够贷款。带着你的身份证去可以查询征信的银行查询一下你的个人征信状况，确认你是否能够贷款。
第三步，选好区域之后你就可以看房子了。房子毕竟是大宗交易，我肯定建议你多看多比较。看房中的注意事项是非常多的，我也就把一些最常见的给你说一下：不要随意听信销售的说辞，一定要再三确定；对于规划类的说辞，除非有文件的，一般也不要期待，因为很可能会落空；示范区的绿化以及样板间的装修只能参考，因为交房的时候差别可能会有点大，心里建设要做好；销售所说的层高和你实际房屋里面的净高一般差15厘米左右 ，确定楼盘，确定房子。通过各种对比，你选好了房子，那么就面临着交钱了。一般会先交“定金”，“定金”不能退，没有反悔的空间但“订金”是可以退的，记着不要混淆。这个能直接付定金的情况一般是在持销期，如果是开盘当天转定金，那么还有一些注意点。首先，你没法确保你能买到你想要的房子，所以在开盘前，你需要问一下自己的底线在哪，是不是非哪些房不可，如果不是，那就赶紧把能接受的房号锁定，那些热卖的楼盘是不会给你很多的考虑时间的
第四步，交首付，签合同。一般付定金后7天签约，有一些有特殊优惠的楼盘会要求3天签约。签约前你需要准备好首付款，但是提醒一句，首付千万别把家里的钱掏的空空的，因为后面交房的时候你要付税费和维修基金，家里也还需要装修的钱。一般签购房合同的时候你需要看几个重点数据：你家的房号（一般是不会错的，但是怕万一，看一下不浪费时间的，房间的公安编号和销售的编号有时候不一样，所以不一样的情况下一定要问清楚）、总价、单价、层高、合同上人的名字、交房时间、精装修对的交付标准（如果是精装房）。签贷款合同的时候一定要再三确定贷款金额、贷款利率、贷款年限以及还款方式。签物业合同的时候一定要看好物业公司是哪家、服务该小区几年、物业费是多少且是否含公摊物业费。签约时需要准备的资料也要提前准备好：身份证、户口本、结婚证、收入证明、银行流水、征信报告等
第五步，交房验收。交房当天一般会收税费和维修基金。交房的时候一般不要随意签字验收，签字验收就代表你收房认同房屋质量，后面如果房屋出现问题维权就比较困难了。如果有条件最好可以带着验房师来验房，相对专业一点，发现问题也会比较及时。如果自己验房，主要注意漏水问题，看看卫生间是否漏水，如果漏水要及时维修，要不然装修好了再想修就困难了
贷款买房一般可分为公积金贷款、商业贷款和混合贷三种方式，各种方式申请方式不可通而为一：
3.银行收到律师事务所出具的《法律意见书》审核同意后，与购房人签订借款合同、抵押合同、保证合同；
5.借款人采用等额偿还法办理还款。对未偿还贷款本金，借款人可一次偿还，提前还款当期仍计收利息，不收取违约金。
1、申请人和配偶的身份证、户口簿原件及复印件3份（如申请人与配偶不属于同一户口的需另附婚姻关系证明）；
5、借款人为法人的需携带有效的《企业法人营业执照》或《事业法人执照》、法定代表身份证明书、财务报表、贷款卡。若是股份制企业，还需提供公司当带技术章程、董事会同意抵押证明书；
一般来讲在购房的过程中，开发商与银行会有工作人员在现场指导签约，购房者一般只需要付款签字即可。不过X博士在此也提醒购房者在签约的过程中看清楚各项合同条款再签字比较稳妥。>
对于像上海这样的一线城市来说已经进入到存量房时代了，所以二手房买卖量肯定会增加的。那么对于那些已经购买二手房的业主来说，他们一定想要知道贷款方面的一些注意点或流程步骤。今次要讲的就是关于贷款的银行面签流程。
中介代办银行贷款面签对买卖双方而言比较省时省力，不用为贷款事宜而常常跑银行，因此很多贷款人都会选择这个方式。交易双方只需一起进行具体合同面签、银行面签，其他环节会由中介代办，中介会收取一定比例的中介费用。
首先要确定交易的二手房没有抵押和任何债权问题。明确房子可以进行交易后，买方要确认房子的贷款情况，如果仍有贷款未结清，买卖双方要商量解除房产银行抵押的方式，根据自身情况选择买房付款方式——商业贷款或公积金贷款。
这里需要注意的是，银行放款必须在房子过户之后进行，所以最好能寻找第三方担保公司，降低交易风险。
个人办理的好处是可以省掉最多高达2%的中介费，但买卖双方需要直接承担风险。一般银行针对二手房贷款主要与中介合作。
买卖双方的姓名、住所、联系方式。签约时如果不是买卖双方本人到场签字，一定要看其是否有签约人的授权委托书原件，确认后方可进行签字。
比如房屋的性质、房龄，结构等等，因为如果买方选择贷款方式付款，房子本身的情况(比如房屋的建成年限)会直接关系到房屋的评估价，从而决定买方的贷款额度。
如果合同里约定了买方的贷款额度，到时候因房屋本身的问题导致贷款未获批准，就容易产生纠纷。所以购房者买房前要仔细检查，卖方也应向买方对房子情况作出明确说明，防止影响贷款，导致交易无法进行。
二手房交易过程中本应由卖方承担的税种有营业税、个人所得税、土地增值税等，但在实践中这些费用要么由买方直接支付，要么卖方将其转嫁到房价上：因此卖方要结合税费的承担来决定房价。购房者也应与卖方确定房价时也应详细了解税费承担情况，以合理价格购房。
收入证明须加盖单位公章或人力资源部门章，不能有涂改。收入证明必须保证是月供的两倍以上，否则影响贷款额度。shqianyy
资质审核、房屋核验——网签——评估——面签——初审——签借款合同——缴税——过户——放款——拿房本
资质审核、房屋核验——评估——网签——面签（初审、签借款合同 ）——缴税——过户——放款——拿房本
资质审核、房屋核验——网签——评估——面签/审核——缴税——过户——放款——拿房本——拿尾款
房贷可以贷多少？该做公积金还是商业贷款？买房首付多付还是少付点好？贷款时间长短多少合适？
现在首套房规定最低首付是3.5成，贷款6.5成是上限。最终审批取决于收入、银行流水、家庭情况、工作单位等，这些因素最终决定银行是否相信你具备还贷能力。
公积金贷款额度的审批，跟每个月的公积金额度、年龄、房龄等有关。住房公积金贷款额度上限可参考下图：
公积金缴纳基数*0.14*4.8*贷款年数 or 公积金余额*30；（这两种计算方式取最低原则）
贷款买房，如果是为了省点钱，能用公积金贷款买是较好的，因为公积金贷款的利率相对商业贷款的利率还是比较低的。
如果是为了急于用钱，那可以申请商业贷款，因为商业贷款相对公积金贷款的手续没那么复杂，审批起来可能相对要快些。当然了，这两种贷款方式也是可以组合起来的，具体看个人情况。
公积金贷款利率：贷款年限5年内，利率2.75%；贷款年限超过5年，利率3.25%；
商业贷款利率：贷款年限1年内，利率4.35%；贷款年限1-5年，利率4.75%；贷款年限超过5年，利率4.90%；
而如果你很会理财投资，年化稳定赚到超过银行的按揭贷款利率，那首付可以适当减少。不过，投资毕竟有风险，这个需要自己好好去权衡。
如果是首套房，家庭公积金贷款80万元，按照基准利率3.25%来计算，贷款10年，需要支付利息为13.8万元；贷款30年，需要支付利息为45.3万元。年限越长总利息差距越大。
如果贷款人的收入稳定且比较高的话，可以选择短期贷款，时间越短利息越少，对于高收入只是为了暂时周转的人群来说，这样可以节省下不少房贷利息。
而收入不稳定或低收入人群，可以选择将贷款年限拉长，这样就不会有太大的经济压力，生活质量也能有所保障。
当然，如果再考虑到通货膨胀等因素，时间越往后，同样数字的钱，其价值是不断缩水的。因此，贷款时间越长则相对有利。
不过需要注意的是，公积金的贷款年限是根据客户的年龄和购买房产的房龄来确定的。其中，购房者年龄，男性不超过65周岁，女性不超过60周岁，贷款年限=65/60-现在的年龄，但是最长不超过30年；房龄在15-30年的，贷款年限=35-房龄。（这两种计算方式取最低原则）
房子动不动就是几十万，上百万，甚至几百万，对绝大部分家庭来说买房并不是件容易事，因此在买房时很多家庭选择按揭或者（商业）贷款买房。
按揭贷款：购房者用预购的房子作为抵押从银行获得贷款，按照按揭契约中规定的归还方式和期限给银行分期付款，银行按利率收取利息。如果贷款人违约，银行是可以将房子没收的。
商业贷款：具有完全民事行为能力的自然人，购买城镇自住住房时，可以用其所购买的产权住房或银行认可的其他担保方式作为抵押而向银行申请的贷款。
按揭房：按揭人在贷款之后，每个月都需要偿还合同中规定的金额，直到贷款还清，然后房子就是属于按揭人的。按揭贷款一般会选择较长的年限，大部分集中在10-30年。
贷款买房：贷款者在购买了房子之后，在将房子作为抵押物抵押在银行，并签订商业贷款合同。贷款者需在期限内还清贷款，取回房子的所有权。如果违约，银行有权对房子进行处理。商业贷款一般年限较短，一般是在5年内就要连本带息付清。
按揭是在买房者还没取得产权证的情况下进行的。一般是先办理他项产权证作为抵押担保，产权在付清购房款后由房地产开发单位转给按揭受益人，所有权证才能由按揭人持有
贷款买房也可以称作是“抵押贷款”，要凭土地使用权证、房屋所有权证等办理贷款。其基本程序是在买房者先取得产权证的前提下，办理他项产权证，以产权证抵押而持有他项产权证。
其一，若是首套房申请按揭贷款，购房者有机会享受到一定的利率折扣，而抵押贷款则不然，各银行大多会在基准利率的基础上上浮一定的比例；
其二，退一步讲，如果购房者不能享受到利率折扣，且执行利率有一定的上调，通常来说，其上调幅度也会低于抵押贷款。
1、借款人购买商品房的，必须有不少于总房价30%以上的自筹资金作为房屋首付款。
2、婚姻状况证明，已婚的提供结婚证或婚姻登记机关出具的夫妻关系证明书，未婚的提供未婚证明书；
3、不低于房价30%的首付款付款凭证；这里要注意对购买首套自住住房且套型建筑面积90平方米以下的可执行首付款比例不低于20%的规定，购买商业门面的首付款比例不得低于40%。
6、借款人家庭财产和经济收入证明，如果属于借款人家庭成员共同还款，则各方要签订共同还款责任确认书，明确在一方无力偿还贷款的情况下，其他方仍要继续承担还款责任。
签订房合同建投→→带上上述资料到开发商合作的银行签订贷款合同→→银行审核通过后放款到开发商→→产权证变更为买方名字后交到银行→→银行办理抵押后放款→→贷款人按时还款→→完完整整的拥有房子
1、审查欲购楼盘是否符合贷款条件，提醒购房者首先要了解拟购房屋所属楼盘是否已与银行签约属于可以预售的期房范围。
2、与发展商签**房协议，交付定金，这里提醒大家为避免纠纷，协议上应订明如果银行不同意贷款时定金以及付款方式等将如何处理，不要出现贷款批不下来，购房不成反要赔偿定金的情况。
3、待贷款获批准后才与发展商签订《房地产预售契约》或《房地产买卖契约》，并跟踪交易见证办理情况，凭房地产交易所监证后的预售契约与银行签订《楼宇按揭合同》。
所谓按揭贷款就是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。
此时需要注意审查开发商是否具有“五证”：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》。
开发商一般都会与一家或几家银行签订合作协议，因此到与开发商有协议的银行办理按揭贷款协议，这样手续会方便些。带齐首付款收据、《商品房买卖合同》、身份证、本市户口簿(非本市户口提供一年以上暂住证明)、收入证明等原件及复印件到银行填写《个人房屋贷款申请表》。
银行的信贷人员对申请人提交的材料进行审查和逐级审批，如果认为符合银行的贷款条件，会通知申请人签订《个人房屋按揭贷款合同》，合同期限不超过30年。
到房管局办理《房屋他项权利证》，用以证明此房产上有银行的抵押权。到公证部门办理产权抵押公证。到保险公司办理房屋保险。
选用委托扣除款方式还款的客户需与银行签订委托扣款协议，并在贷款行指定的营业网点开立还款专用的储蓄存折账户或储蓄卡、信用卡账户。同时，售房人要在贷款行开立售房结算账户或存款专户。
经贷款行同意发放的贷款，办妥有关手续后，贷款行按照借款合同约定，将贷款直接转入借款人在贷款行开立的存款账户内，或将贷款一次或分次划入售房人在贷款行开立的存款账户内。
借款人必须按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息，否则银行可以依法收回房屋。
住房公积金是发放职工住房抵押贷款的资金来源，凡按时足额缴存住房公积金一年以上连续缴存无欠缴的职工，在购买已经住房公积金管理核心审核立项准予发放“个贷”的住房时，可以申请政策性住房贷款。
第1步：有购房意愿的住房公积金缴存职工，向所购房屋的售房单位(开发商或组织实施集资建房的单位)询问，如该项目为经住房公积金管理核心认可的住房公积金贷款项目，则可向售房单位提出住房公积金贷款申请。
第2步：借款人准备以下资料交售房单位，由售房单位核实其是否为住房公积金缴存人：
第三步：到经办人员通知的地点签订借款合同并办理个人住房贷款保险，由承办住房公积金贷款业务的银行进行贷款审查。
第五步：住房公积金管理核心对所有贷款资料进行较后审核后，通知承办银行放款。
职工住房抵押贷款的期限为：贷款期限最长不得超过20年(也有地方规定不超过30年)，且贷款期限加借款人年龄最长不得超过法定退休年龄。
贷款较高限额住房公积金管理核心每年年初公布同时贷款额度不得超过购买一套住房费用总额的70%。
可贷额度=(贷款当月借款人及其同户家庭成员住房公积金月工资基之和)*30%*12(月)*贷款期限(年)
其中：月还利息 = 贷款余额×月利率 月还本金 = 月均还本息 - 月还利息
其中：月均还本金 = 贷款额÷贷款期限(月) 月还利息 = 贷款余额×月利率
2、借款人应从发放贷款后次月起按时将还款资金足额存入个人还款帐户(单位代扣款的由单位每月从个人工资中扣出)，如当月未能及时还款，则次月存入的资金除含每月正常还款外，还应包括罚息部分。
4、贷款清偿完毕后，应到承办银行及住房公积金管理核心办理贷款清偿证明，凭此证明到房地产交易所办理解除房屋抵押。如系提前还款，还可凭此证明到保险公司按实际贷款期限退保。
买房贷款手续流程中有很多的细节需要注意，比如涉及夫妻双方贷款和二套房贷款的，要考虑是否有贷款未还清的问题。
如果是夫妻双方贷款买房，不论是在结婚前还是在结婚后办理的公积金贷款，只要夫妻双方中有一方办理过，那么公积金中心系统上就会有相应记录。在上次贷款未还清前，夫妻双方是不能够再次使用公积金贷款买第二套房子的。
借款人使用公积金贷款买过第一套住房，公积金贷款在尚未还清前不可以再次申请公积金贷款购买第二套住房。买房贷款手续流程中，只有在还清前一套住房贷款的前提下，才能再次使用公积金贷款。
购买首套住房 的申请国管公积金贷款的，余额中不足7万的按照7万算；购买二套房的，账户中不足2万的，按照2万计算。
按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满一年后提出，并且您归还的金额应超过6个月的还款额。
当您还清了全部贷款本金和利息后，请务必要持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产其他项权利证明前往房产所在区、县的房地产交易中心撤销抵押。
申请按揭贷款，银行与您签订的借款合同和借据都是重要的法律文件。由于贷款期限最长可达30年，作为借款人，您应当妥善保管您的合同和借据。
另外，在银行的买房贷款手续流程中，一般只把夫妻中的一方设为“贷款人”，另一方可以作为“共同贷款人”。夫妻双方公积金共同贷款谁做“主贷人”也是有讲究的。
1、 住房贷款一般不超过购房合同总价的70%,最高不超过购房合同总价的80%;
2、 等额本金还款法(递减):借款人每月等额偿还本金,贷款利息随本金逐月递减;
4、 双方收入证明原件及复印件1份 注:私营业者提供营业执照副本复印件2份(必须经过当年年检) 近三个月纳税证明复印件2份; 也可提供其他收入来源、易变现财产(租金、存款、债券、证券、房产、车等)
6、(1)结婚证复印件1份(照片页、内容页) (2)未婚提供单身证明原件及复印件1份(户口所在区民政部门开具)、单身声明1份 (3)离婚提供单身证明原件及复印件1份、离婚证复印件1份、单身声明1份 1、 双方收入证明原件及复印件1份 注:私营业者提供营业执照副本复印件1份(必须经过当年年检) 近三个月纳税证明复印件1份; 也可提供其他收入来源、易变现财产(租金、存款、债券、证券、房产、车等)复印件1份 8、首付款发票复印件1份 9、预售许可证1份; 10、门牌审批表1份; 11、企业法人营业执照副本1份。
流程二：贷款申请 购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，并满足银行贷款买房条件之后，应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文件，填报《按揭贷款申请书》。
流程三：签订购房合同 银行收到购房者递交的按揭申请有关法律文件，经审查确认购房者符合银行贷款买房条件后，发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房者即可与发展商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》。
流程四：签订楼宇按揭合同 购房者在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。
流程五：办理抵押登记、保险 购房者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房， 在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求购房者申请人寿、财产保险。购房者购买保险，应列明银行 为第一受益人，在贷款履行期内不得中断保险，保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前，保险单交由银行执管。
流程六：开立专门还款账户 购房者在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后，按合同约定，在银行指定的金融机构开立专门还款账户，并签订授权书，授权该机构从该账户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。银行在确认购房者符合按揭贷款条件，履行《楼宇按揭抵押贷款合同》约定义务。并办理相关手续后，一次性将该贷款划入发展商在银行开设的银行监管账户，作为购房者的购房款阶段性担保的的个人住房贷款业务。
