一直以来,市场上对各城市二手房挂牌量较为关注,有人甚至将二手房挂牌量的多少,看做是房地产市场交易的晴雨表,如果挂牌量大幅增加,就意味着二手房东们对房价的看空,甚至是抛售潮的到来。
近段时间,多地相继传出二手房挂牌量大幅增加的消息,甚至有城市的在售房源量在一年多的时间增长近3倍,类似于“二手房压顶”“二手房海量挂牌预警”“二手房挂牌卖不出”“排队卖房”等声音不绝于耳。但中新经纬客户端采访发现,一二线城市在售房源剧增,并不符合事实。
火热的万人摇号买房,让杭州部分低价楼盘异常火热,带动了整个市场交易量的上升,近几个月二手房的成交量均突破万套。而与此同时,二手房挂牌量不断攀升。
据透明售房网数据显示,2019年11月杭州市区二手房挂牌量突破10万套大关,今年4月突破11万套,到了6月17日,正式突破12万套。在2018年11月,杭州二手房挂牌量仅4万套,一年半多的时间,几乎增长3倍。中新经纬客户端查询发现,贝壳找房、我爱我家网站当前在售的杭州二手房源分别约为7.5万套、6.8万套。
一边是新房、二手房交易的火热,一边却是二手房挂牌量的急剧增加,这不免得让人对市场风向产生分歧。透明售房网称,按今年4、5月份每月过万的成交量计算,在挂牌不增长的情况下,完成这12万套二手房的去化,需要12个月的时间;按照2019年平均每月6600多套(二手房网签7.96万套)的成交量计算,则需要18个月的时间。
据一家重庆媒体近日报道,当地二手房的挂牌量更是扶摇直上。报道称,以链家官方显示的数据来看,2019年1月,重庆的二手房挂牌量约4.8万套,2019年7月达到约9万套,而今年7月的挂牌量直逼16万套,是全国二手房源挂牌量最高的城市。
其他多个一二线城市,同样传出二手房挂牌量增加的消息。有自媒体称,根据贝壳找房网站显示,2019年10月底,苏州全市二手房挂牌量突破5万套,到今年7月22日,挂牌量达到9.2万套。贝壳找房网站数据显示,成都的二手房挂牌量在2019年7月突破10万套,现在增长至13.7万套。
贝壳找房、我爱我家网站显示,北京当前在售的二手房源分别约为9.2万套、7.1万套。和硕机构首席分析师郭毅对中新经纬客户端称,一些房产交易平台上的挂牌房源数据虽然经过了美化,但可以看出大概的趋势,相比去年,北京市的挂牌房源量大致增加了2万套。
梳理媒体早前报道,二手房挂牌量的变化,多依据一家或多家房产交易平台的数据,并由此得出市场存在或将出现抛售潮。那事实真是如此吗?
贝壳找房首席分析师许小乐对中新经纬客户端称,他注意到一些媒体在报道中使用了贝壳找房在售房源的数据,但在数据使用上可能存在一些误解。有报道将贝壳找房的数据与链家网的数据进行了比较,但这两个口径的数据是不可比的,因为贝壳找房是一个平台,链家只是平台上的一个商户,贝壳找房上的二手房源量高于链家。
“以重庆为例,目前贝壳找房上二手房源大约有16万套,其中链家有6.7万套,如果直接拿贝壳找房与链家作比较,得出的结论就是房源量实现翻倍。所以,这些结论还是要注意下。”许小乐还说,链家现在的数据已经做出调整,与贝壳找房上的挂牌量保持一致。
不过,由于成交量减少、挂牌交易时间拉长,一些核心一二线城市的二手房挂牌量确实出现小幅上涨。贝壳研究院称,今年6月份,其重点监测的18城中,有11城的二手房库存量同比增加,2020年上半年重点城市二手房成交同比普遍下滑,与库存普遍增加对比鲜明。许小乐强调:“当前库存出现了暂时性增加,这个是可以看到的,但是增长幅度比较弱,增幅在个位数以内。”
就北京而言,除了成交量减少等原因,郭毅还指出,挂牌出售二手房源的业主,多是有换房和改善需求,由于需要满足更高的首付比例要求,“卖一买一”已经不行,需要“卖二买一”,这也致使挂牌出售的二手房源增多。
中原地产首席分析师张大伟称,当前一二线城市二手房挂牌量整体变化不大,没有出现所谓的大幅增长。同时,即便主流房产交易平台上的数据,也不完全靠谱,“楼市调控政策严格的时候,一些高单价房源不能对外展示,而随着政策松动,又可以展示了。这些因素,会影响房产交易平台挂牌量的变化。”
另外,个别热门城市二手房源的增多,还与购房主体的构成有关。张大伟称,杭州的市场一直较热,购房群体中有较大比例的投资客,房屋交付后,这类购房人会很快挂牌出售房源。还有的投资客,只是将房源挂出去,可以随时知道价格走势和市场温度,以便作出继续持有还是出售的决策。
中新经纬客户端就曾报道,杭州一些万人摇号买房的楼盘,在刚交付后不久,就有大量房源在房产交易平台上挂牌出售。某楼盘附近门店的房产经纪人也证实,卖房的业主基本都是投资客。
既然一二线城市二手房挂牌大幅增加是不存在的,那所谓的抛售潮,也就没有了根据。张大伟称,挂牌量的变化受到很多因素影响,用这一数字去预测市场走势是不准确的,市场的冷与热,还是要看成交量和成交价格。
郭毅称,从北京市场的表现看,谈不上抛售,“挂牌价也是个‘虚数’,在交易过程中买卖双方还会议价,过去是卖方市场的时候,议价就往上移,现在是买方市场,议价肯定往下移。有些人可能着急换房,或者急需用钱,价格就低一点,才能更快地卖出去。”
郭毅也分析,挂牌量的增加,会让房价出现波动,“卖房的人多了,买房的人没有增加,业主肯定要在价格上有所松动。”近几年,北京的房地产市场进入买房市场,城区内的一些教育资源不太好的区域及郊区,房价大致有15%-20%的下降,但这一降幅是在相对缓慢的过程中完成的。
至于未来,郭毅认为,随着北京城区内一些高端新房项目的入市,会对核心区域的房价,尤其是次新二手房的价格形成支撑。由于外围市场新房、二手房的库存量较大,五环外的二手房房价将保持平稳或稳中有降的趋势。
许小乐称,当前大部分业主的挂牌价是往下走的,但降幅不大,在贝壳找房重点监测的18城中,6月份的二手房房价降幅在3%左右,属于一个正常的议价,没有大幅度地甩卖。
挂牌量激增、二手房东抛售的事情虽然不存在,但背后也透露出楼市的隐忧,贝壳研究院在近期一份报告中就指出,当前房价与租金、与经济增长和居民收入水平的背离均有所扩大,应当警惕房产泡沫。
二手房业主们的市场信心也不足。该研究院数据显示,2020年第二季度,重点18城中除深圳及上海外,业主调涨次数占比均在30%以下,其中有9城调涨占比在20%以下,业主预期偏弱,均价可能小幅下跌。
对于下半年的市场走势,上述研究院判断,核心城市的表现要好于非核心城市,核心区域强于郊区,改善型住宅产品强于刚需产品。
