老周看到了商机，与当地经济合作社等磋商开发土地。前后花了上千万元也没开发成，于是将经济合作社告上了法院，这是怎么一回事呢？
2013年9月18日，经过实地考察和协商，老周与经济合作社签订《合作开发协议》。
约定:经济合作社将自有的一块集体建设用地与老周共同开发建设村民教育科研综合楼，土地面积为9158平方米，老周负责投资建设项目“教育科研大厦”资金。
合作利益分配上，经济合作社占建筑总面积的30%，老周占建筑总面积的70%。
老周踌躇满志，风风火火开始做准备工作，向经济合作社支付了保证金合计1500万元。
2017年1月，老周向经济合作社、经济联合社发出关于尽快办理大厦项目的三资管理平台递件手续的催告函时，经济合作社却于2017年2月10日向老周发出《终止合同通知书》。
为此，老周诉至法院，要求经济合作社、经济联合社继续履行《合作开发协议》，确认合作开发的土地使用权、流转使用权收益归其所有，并返还1500万元。
首先，关于《合作开发协议》效力问题。《合作开发协议》项下地块规划为建设用地，但产权仍属于经济联合社农民集体，故为农村集体建设用地。
老周与经济合作社约定共同建设“教育科研”综合楼，但从《合作开发协议》的约定内容看，双方约定房屋建成后合作收益分配比例为经济合作社占建筑总面积30%，老周占建筑总面积70%，老周有权将分配比的70%集体建设用地使用权及地下和地上建筑物的使用权及其他附着物转让、出租、转租和抵押使用权；经济合作社同意将房屋产权使用证原件交老周保管，老周就每套房屋以经济合作社名义有权转让房屋使用权，签订过户交易协议，注明过户交易的房屋面积和建筑面积及时间权限，但不能办理商品房产权证，只能将总房产权使用证复印加盖经济合作社公章交给各套新房户业主存档；房屋建成后老周可依据城乡房地产价格自主定价。上述约定，足以证明《合作开发协议》约定的项目大部分是用于对外销售的公寓楼，而非农村集体经济组织自用的建设项目。
公寓楼属于房地产建设项目，与农村村民“教育科研”综合楼并不相同，故《合作开发协议》应视为合作开发房地产的权利义务协议。老周分配得70%集体建设用地使用权的约定，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定。同时，双方均无房地产开发资质，亦未就该地块办理相关规划报建手续，故《合作开发协议》应为无效合同。
其次，关于返还保证金。根据法律规定，因合同无效，双方因合同取得的财物应相互返还。签订了《合作开发协议》后，老周向经济合作社支付了保证金1500万元，合作社应当返还，故对老周该项诉讼请求予以支持。
双方均非具备房地产开发资格之主体，却签订了《合作开发协议》，双方对《合作开发协议》无效均存在一定的过错，对老周主张违约金1500万元的诉讼请求，不予支持。
再次，关于返还土地问题。因双方签订的《合作开发协议》无效，老周应当将地块的使用权交还经济合作社，故对经济合作社主张老周返还土地的诉讼请求，予以支持。
综上所述，法院判决老周将涉案地块交还给经济合作社，合作社向老周退还保证金1500万元。
协议的性质应根据当事人的权利义务予以认定，而不是以建设项目的名称确定。本案中，《合作开发协议》约定的地块规划为建设用地，属于农民集体所有，故只能用于农民或者农村集体经济组织的建设项目。老周并非该农村集体经济组织的成员，且开发项目实际大部分是公寓楼，故《合作开发协议》性质上应为合作开发房地产的权利义务协议。
在此，也提醒各位市民，在参与合作投资建房项目时，应提前了解土地的性质和用途、合作投资建房应具备的主体资质要求等事项。同时，合作投资建设应遵守相关法律、行政法规的规定，切勿以“擦边球”形式违反法律、行政法规的强制性规定，否则可能导致投资款难以收回。
