房地产ROE中长期或将企稳回升,这是综合审视行业变革、房企管理变革的结论,也是我们对地产前沿系列的第三篇思考。该观点具备历史可验证性,而新时代来临,行业变革主要是:(1)供给侧的土地市场变革,(2)需求侧的楼市消费升级。相应地,房企也开启一系列管理变革,包括标准化、快周转、跟投机制等。综合两项变革,我们认为房地产ROE中长期或将会企稳回升。
高ROE给予高PE,龙头房企合理估值中枢据测算为20倍PE左右。如前所述,龙头房企ROE中长期或将持续上修,我们预计未来能够维持在20%左右。而且在其带动下,行业整体ROE中枢也有望企稳在13%左右的水平。根据ROE与PE的对应关系,我们测算未来龙头房企合理估值中枢在20倍PE左右。
2018年销售预计量缩价稳,销售面积与销售额增速分别为-3%、+3%左右。市场仍然分化:一二线底部企稳,三四线后继乏力。三四线销售今年爆发,可归结为一个基本面和两个催化剂,我们认为明年催化剂方面的边际作用会有所下降,即棚改货币化安置放缓,宽松政策环境趋紧。一二线销售今年下降,并非需求侧原因,而在于供给侧:限价导致推盘不足,供给下降过快。随着开发商资金收紧,市场景气度减弱,预计将加大推盘力度,进而带动一二线年地产投资预计仍然坚韧,全年增速或不低于6%。看好明年地产投资韧性,虽然销售回落或将导致新开工下降,但近两年的持续热销导致企业施工存量、拿地补库较高,因此地产投资增速或将维持高位,预计2018年地产投资增速不低于6%。
2018年,龙头房企有望迎来业绩、估值的戴维斯双升,建议超配地产龙头。ROE可作为衡量房企成长能力的优良指标,看好持续具备高ROE的龙头房企。从中短期来看:(1)龙头房企充分受益近两年销售和房价上涨,今明两年营收、净利率大概率提升;(2)估值中枢上移具备中长期逻辑支撑,短期具备上修基础:板块悲观预期有一定释放,机构持仓、相对估值处于历史低位。重点关注业绩确定性较强,ROE居前的万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团和新城控股。
