2015年3月18日讯，北京，早年是北京一家国有纺织厂员工的张老先生在婚后，申请承租了单位一套自管公房，承租人是他本人，并由他一直缴纳房租。此后，老夫妇与两个儿子张大明和张晓力一直居住在此。1989年张老先生的单位倒闭，单位自管公房交由房管所管理，张老先生承租的公房性质也变为了直管公房。
张老先生于2000年病逝，一家人沉浸在悲痛中，没人提出变更承租人。由于两个儿子收入都不高，因此房租一直由母亲赵老太支付。后来张晓力谈了一个北京女友，打算结婚，就和哥哥商量结婚后怎么居住。张大明以自家房屋条件有限为由，力劝弟弟搬到女方家居住。张晓力顶不住哥哥的劝说，婚后就搬到丈母娘家居住了。但张晓力很孝顺，时常回来看望母亲。半年后张大明也宣布要结婚，婚后和妻子一直住在承租的公房里。
2005年，张老先生承租的公房按照当时的房改政策，可按照成本价购买。张大明跟弟弟商量：“咱们将公房承租人变更为咱妈吧，以她的名义购买，房款由咱俩一起承担。你工作也挺忙，咱妈年纪也大了，我就受累跑跑腿吧，把买房这事儿办好，你放心吧。”张晓力表示同意。
赵老太于2010年去世，房屋由张大明一家继续居住。碍于兄弟情面，他没提出搬回来居住，也一直未提分割遗产的事情。2013年春节，张晓力去给哥哥家拜年，敲开门却发现屋里住了一家陌生人！一打听，原来哥哥已经把房子卖了！
张晓力给哥哥打电话，张大明一听这事儿，直接挂了电话。几经打听，张晓力终于找到大哥。“公房是我买的，跟你没关系，”张大明说完就关上了房门。
“明明是给母亲买的房，怎么成哥哥的了？”张晓力到房管部门查询，才知当年哥哥私自伪造了母亲与自己的签名，将承租人变更为了自己，后又以自己的名义买下房子。一直信任的哥哥竟然骗了自己这么多年，张晓力伤心不已，无奈之下找到北京市东元律师事务所合伙人律师李松求助。
李松律师认为，在张老先生去世后，张大明、张晓力与母亲均为共同居住人，公房承租人变更必须征得所有人的同意，否则行为无效。
北京市人民政府《关于城市公有房屋管理的若干规定》第12条第5项规定：“承租者外迁或死亡，原同住者要求继续承租的，须经出租单位同意，并新订租赁合同。”同时《北京市公有住宅租赁合同》第七条规定：“租赁期限内，乙方（承租方）外迁或死亡，乙方同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。”
按照规定，张老先生去世后，赵老太和张大明、张晓力都没有其他住房，三人的户籍也都在公房处，并且与张老先生共同居住时间均超过2年。因此，母子三人均符合申请变更公房承租人的条件。
李松律师认为，在母子三人均符合承租人的条件的情况下，应当协商解决。只有在家庭成员无异议的情况下，才能办理承租人变更手续。在承租人变更后， 承租人可以申请购买公有房屋。
此案中，协商的结果是将承租人变更为赵老太，但张大明私自伪造申请表中“家庭成员无异议”一栏中“母亲”与“张晓力”的签名，将承租人变更为自己。李律师认为，张大明私自变更承租人，违反了北京市关于公房管理的相关规定，且房管部门未尽到审核义务，其变更行为依法应当被撤销。
但张大明已将房屋卖给了第三人吴先生，这怎么办？李松律师认为，根据《物权法》的相关规定，如果吴先生购房时并不知晓该房屋的纠纷实情，且已支付了合理对价，办理了过户手续，则吴某基于善意取得而获得了房屋。张晓力只能要求张大明返还部分房款，不能要求吴某返还房屋。
张大明基于公房承租人的身份，买下了公房的产权。如果向法院起诉还不能直接要求张大明返还购房款，张晓力应当将依职权变更承租人的行政机关作为行政诉讼的被告，将张大明列为第三人，撤销先前的变更承租人行为。在案件胜诉后，张晓力方可向张大明索赔。
李松律师提醒广大读者：北京房产市场情形复杂，尤其是公房纠纷屡见不鲜。这是因为公房作为我国特有的住房福利化产物，其继承、出售都有些特殊之处。
在继承方面，根据相关规定，如果是承租的公房，公房的承租权原则上是不能继承的，只能通过变更承租人的方式来继续承租公房。如果承租人死亡或外迁，变更承租人需要满足4个条件：同一户籍、共同居住时间2年以上、无其他住房、家庭成员无异议。如不具备上述条件，就不可以作为承租人进行变更。如果承租的公房遇到拆迁等，根据北京市的相关政策，公房承租人可获得拆迁利益，则该部分拆迁利益属于承租人的财产。一旦承租人去世，在承租人未发生变更的前提下，拆迁利益可作为承租人的遗产，由其继承人继承。
如果承租人根据房改政策，购买了承租的公房，则承租人依法取得了该公房的全部或者部分产权。待产权人去世后，其所享有的房屋份额可作为遗产进行分割。
同时在出售方面，公房也有一些限制条件，不是所有的已购公房都可以买卖。如果所购公房属于央产房，根据《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》规定，不能上市交易的央产房有以下几种：
其一，凡属超标而未经处理的住房，须经原产权单位按规定能够超标处理后方可上市出售。
其三，涉及国家安全、保密的特殊部门的住房，党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的住房，原产权单位认为不宜公开上市出售的，应报交易办公室备案，并在职工住房档案中注记。
其四，法律、法规规定的其他不得上市出售的已购公房或与原产权单位有特殊约定的已购公房，应按法律、法规规定或与原产权单位的约定执行。
其五，部级干部住房上市出售不按照《中央在京单位已购公房上市出售登记表》规定办理。
因此李松律师提醒大家购买“已购公房”时，应当咨询原产权单位，确认该已购公房是否允许自由交易。
李松律师：北京市东元律师事务所合伙人律师、北京市律协房地产法律委员会委员，海淀区优秀专业律师。
李松于2008年创立李松房地产律师团队，该团队发展至今已拥有多名颇具房地产法律处理经验的执业律师，系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。近日，李松律师专著《房产纠纷处理大全——李松律师说案》由法律出版社公开出版发行。
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