导读：根据深圳棚改新政，签约期内达不成补偿协议，或房屋所有人不明确的，区政府可以根据公共利益的需要依法实施房屋征收；相比之下，城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定，一般在操作过程中存在较大的不确定性，成为改造难以推进的原因。
本报记者 张晓玲 实习生 王曼迪 深圳报道
深圳坂田核心区域，中铁·诺德公馆项目，在开发完一期之后，中铁置业放弃了这个项目的后续开发。此时距项目公司成立已过去8年之久。
旷日持久的拆迁和诉讼拖慢了中铁的步伐，也耗光了中铁的耐心。5月28日，中铁置业集团在上海联合产权交易所挂牌转让深圳中铁粤丰置业有限公司（以下简称中铁粤丰）80%股权，转让底价6.71亿元。
根据挂牌信息披露，诺德公馆项目一期已售罄，二期已完成主体建设待售，三期、四期待开发。由于涉及旧改拆迁，中铁目前尚未与居民达成一致，并且还有几宗拆迁补偿法律纠纷。此外，还有数额不等的债务。
与中铁项目类似，深圳多个旧改项目也处于缓慢推进之中。随着2017、2018年深圳市连续出台多个城市更新的文件，棚户区改造和城市更新并行，鼓励城中村整治做租赁，不少已被列入城市更新单元计划而未实施的项目，面临着更多不确定性。
陷入拆迁纠纷
地处龙岗坂田的新围仔村，周围遍布华为、富士康等知名企业，被誉为深圳“IT第一村”。
根据中铁粤丰挂牌信息，项目分四期开发。目前一期房屋已全部交付使用；截止到2018年4月30日，项目二期2号楼主体结构全部完成，1号楼主体结构完成80%。
链家网二手房价格信息显示，诺德中央道一期房源目前挂牌价在5万元/平方米左右，为坂田区域热点项目之一。
项目二期存在拆迁补偿安置纠纷，且已进入了司法诉讼及仲裁程序，对项目的开发产生了一定影响。
据悉，上述法律纠纷案件分为三起，包括两起诉讼案件及一起仲裁案件，涉及的当事人为中铁粤丰、深圳市群达行精密模具有限公司（下称“群达行公司”，为诉讼案件的原告、仲裁案件的申请人）以及与项目关联的七户居民，该七户居民曾向群达行公司购买坂田项目二期相邻且存在交叉的土地，建有四栋房屋（以下简称为“四栋七户业主”）。
评估报告称，纠纷案件在一定程度上对项目二期的开发构成了阻碍，法律纠纷得以解决的最终时间无法判断。
因此，在粤丰与被拆迁业主的司法诉讼及仲裁案件完全终结且相关拆迁纠纷得以妥善解决之前，坂田项目二期或将无法取得预售许可证；在四栋七户业主相关问题没有妥善解决前，或将会影响到该项目的规划验收及初始登记。
此外，项目三期用地为新围仔村居民宅基地，与整个坂田项目同期纳入城市更新计划，专项规划同期获批。
公开资料显示，坂田新围仔村城市更新单元项目，被列入《2011年第四批城市更新单元计划》，2013年，该更新单元专项规划经深圳市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审批获得通过。
但根据审计报告和评估报告，由于拆迁范围为多栋村宅，权利主体分散且较多，拆迁谈判难度很大，至今未能形成统一的拆赔方案，双方尚未签署拆迁补偿协议，也未与任何一户居民就拆迁补偿安置问题达成协议；中铁目前尚未开展拆迁，未取得该项目的任何批复文件，也未对项目作可行性研究报告，所以本次评估无法对项目三期的未来收益情况进行预测，本次按账面值确认其评估值。
旧改的不确定性
深圳城市更新研究人士指出，中铁此次放弃诺德公馆项目，是对未来的拆迁开发缺乏信心；也从中折射出深圳旧改推进之缓慢。
深圳的多个政府文件正在对旧改项目的进度产生影响。深圳市规土委在2017年8月发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见（征求意见稿）》中提出，引导城中村通过综合整治开展规模化租赁，并对外长期租赁经营。
《深圳市“城中村”综合治理行动计划（2018—2020年）》要求，全市从今年起至2020年7月期间完成所有城中村综合治理，消除安全隐患，并计划在2018年完成全市40%城中村综合治理工作，2019年完成40%，2020年完成剩余20%。
值得关注的是，所有未纳入拆除重建类城市更新计划和已纳入计划但不能在2020年前正式实施的城中村，均纳入本次城中村综合治理范围。
据此，中铁诺德公馆三期虽已列入城市更新单元计划，但目前仍未有实质性进展，在2020年正式实施的困难很大，很有可能进入综合整治。
建纬（深圳）律师事务所合伙人刘敏指出，基于深圳土地资源紧缺、城市更新进程缓慢等现实状况，以及住房租赁市场的快速发展，通过改造“城中村”进行规模化租赁的模式，成为今年及以后深圳租赁住房供给的重要途径。
万科、深业集团正在积极布局城中村改造。万科的改造项目之一就是新围仔村。据深圳万科有关人士介绍，截至2018年1月，万科通过EPC+O城中村整治新模式，直接与居民业主签下租约，在新围仔村已基本完成改造2栋楼，100余间房源。据万科方面透露，未来在该村的项目还将继续增加。
第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理吴睿表示，万科进行改造后租赁的方式，让居民除旧改以外多了一种选择。
此外，深圳即将实行的城市更新和棚户区改造并行的模式，也将对多个旧改项目产生影响。2017在8月，市住建局发布《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施（征求意见稿）》，要求符合使用年限在20年以上等条件的老旧住宅区，纳入棚户区改造，实施“政府主导+国企实施+公共住房”的模式，不再采用城市更新进行改造。
住建局的政策解读称，棚户区改造和城市更新是相互独立的政策体系。棚户区改造项目以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，安置房以外的住宅全部用作人才房和保障房；而城市更新采取政府引导、市场运作的模式，所建住宅除安置、人才保障房外，全部用作商品住房。
根据深圳棚改新政，签约期内达不成补偿协议，或房屋所有人不明确的，区政府可以根据公共利益的需要依法实施房屋征收；相比之下，城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定，一般在操作过程中存在较大的不确定性，成为改造难以推进的原因。
5月29日，市场传言，市规土委已签发通知，要求各区在6月7日前完成城中村更新模式分区划定工作。
这意味着，开发商目前正在谈判的多个旧改项目，一旦被划入棚改，将受到较大影响。
不过截至发稿，深圳市相关部门未对上述消息进行确认。
对于中铁诺德项目，业内人士分析认为，该项目早已被列入城市更新计划，应该不会再被纳入棚改；而有意向接盘的公司，需要具备非常强的拆迁谈判能力和旧改经验，万科、佳兆业等都有可能。
