绘图：简仁山
自今年1月份，链家的长租公寓品牌自如获得40亿融资引发市场关注，加速了2018年长租公寓市场融资的步伐。近日，主打“白领租房”的互联网长租公寓运营商——蛋壳公寓也正式对外宣布完成1亿美元的B轮融资。
蛋壳公寓执行董事长沈博阳认为，在国家租购并举政策的支持下，长租公寓发展迅猛。他表示：“未来三年时间，长租公寓领域会出现两到三家持有房间数超过100万间，估值100亿美元以上的超级独角兽。”
资本以及房地产商纷纷布局长租公寓市场，头部效应正在逐渐显现，第一梯队初步形成。东方证券在研报中指出，在万亿级的市场规模中，长租公寓企业的发展推动着传统的租赁市场逐渐走向集中化与规范化。
动向▶▷
华人文化与高榕资本领投
2月26日上午，互联网长租公寓运营商蛋壳公寓宣布完成1亿美元的B轮融资。本轮融资由华人文化产业投资基金、高榕资本联合领投，酉金资本、元璟资本、BAI（贝塔斯曼亚洲投资基金）跟投，A+轮投资方愉悦资本继续追加投资，易凯资本担任独家财务顾问。
蛋壳公寓的目标群体为毕业后三五年内的年轻白领，早期从分散式合租房源起步，合租单间平均定价为2600元。华人文化产业投资基金董事长、CEO黎瑞刚、高榕资本创始合伙人张震、愉悦资本创始及执行合伙人刘二海纷纷表示，在当下火热的住房租赁市场中，非常看好蛋壳公寓以技术驱动的精细化管理模式，团队出众的执行能力以及在产品和体验方面良好的用户口碑，也希望并期待着蛋壳能够继续保持目前的高速发展，将更丰富、更高质量的租赁体验和服务带给越来越多的租客和房东。
沈博阳认为，在国家租购并举政策的支持下，长租公寓发展迅猛。他表示：“未来三年时间，长租公寓领域会出现两到三家持有房间数超过100万间，估值100亿美元以上的超级独角兽。蛋壳公寓有信心成为其中一员。”
行业▶▷
长租公寓市场第一梯队初步形成
资本以及房地产商纷纷布局长租公寓市场，头部效应正在逐渐显现，第一梯队初步形成。
今年年初，长租公寓品牌自如宣布完成40亿元A轮融资，刷新国内长租公寓行业最高单次融资纪录，也为2018年长租公寓市场开局引来更多关注。
据了解，背靠地产中介链家的自如，是“分散式+集中式”经营模式——自如友家是分散式公寓，自如寓是集中式公寓。其与蛋壳公寓的模式存在类似之处，都是先把房子进行统一的改造、升级，然后出租运营。
而魔方是长租公寓最早起跑的选手之一，也是目前最早跑到C轮融资的集中式公寓品牌。魔方公寓开始的产品定位是中高端公寓，C轮之后魔方将从原本相对单一品牌向多品牌转向，将原本的标准化公寓向“轻奢型”公寓以及解决企业集体住宿需求上发展。
根据易居中国旗下公司克而瑞最新数据显示，全国TOP30房企中已有1/3切入了长租公寓领域，这一数字还在不断增加。房企的加入给长租公寓市场带来更多的资金，也加剧了规模大战。据不完全统计，目前15家最大的房地产开发商有10家已进入长租领域。
兴业研究分析师臧运慧表示，目前多家民营房企进入住房租赁市场，保利地产、上海地产集团也推出了首批国企住房租赁品牌。随着进入住房租赁市场的企业不断增多，住房租赁市场将从零散的转租模式逐渐向规范化、规模化的购置经营模式演进。
展望▶▷
政策红利和市场需求齐发
长租市场迎来机遇风口
自国家主管方面提出建立“租售并举”住房制度后，租赁市场迎来发展机遇新风口。
根据链家的《租赁崛起》报告显示，租房需求呈现上行趋势，“租售并举”在制度层面不断推进，市场需求和政策红利催生了长租公寓的火热。
东方证券在一份研报中指出，目前中国租赁人口已达1.9亿人（主要由流动人口及高校毕业生组成），对应租赁市场规模为1.3万亿元。
东方证券在研报中还指出，在万亿级的市场规模中，长租公寓企业的发展推动着传统的租赁市场逐渐走向集中化与规范化，同时房源的多渠道供给以及消费者多元化的需求，也让这一被视为蓝海的市场充满复杂性。
值得注意的是，长租公寓最大的痛点就是资金投入大、盈利难。从资金端来讲，目前长租公寓市场也开始探索金融化运作，长租公寓可抵押贷款资产证券化。今年2月13日，“招商创融-招商蛇口长租公寓资产支持专项计划”在深交所成功完成首期产品发行。
华泰证券分析师陈莉敏表示，2017年成功发行的商业房地产资产证券化产品数量及规模已超过前3年总和，良好的政策环境和市场需求正在推动房地产证券化加速发展：一方面，有利于缓解未来几年房企融资问题；另一方面，专业化、机构化住房租赁企业发展有利于促进房地产市场平稳健康发展。
