股权融资 | 如何让财团爱上你？

　　想获得财团青睐，还不要点真本事？

　　进入2017年以来，限贷、限售、限价等调控政策持续发力，投资性需求受到遏制，房地产销售趋弱。与此同时，银行信贷，房企再融资的管控也趋于严格，包括不能在境内发债，禁止到H股上市融资，基金业协会叫停16城私募、资管投资房地产项目等。房企融资压力加大，股权融资需求明显增加。

　　一.

　　为啥要股权融资

　　――都是股权融资，但需求不尽一致

　　随着融资渠道的逐渐收紧，房企股权融资的案例也在逐渐增多，然而进行股权融资并不止于满足资金需求，还可通过股权融资降低企业负债率。

　　01

　　政策调控下企业资金承压，

　　部分企业借助股权获得资金

　　随着调控政策逐渐深入，各地楼市成交降温，特别是限价、限签导致企业回款难度加大，与此同时，受政策影响，企业融资难度增大，导致部分企业的资金状况出现压力，企业有意愿通过股权融资的方式补充资金。

　　02

　　部分企业引入资金降低企业负债率，

　　助力战略转型

　　房地产行业已从野蛮生长进入稳定发展时期，在经营过程需要平衡好增长快慢和负债的高低的问题。面对调控下的市场，部分企业也开始通过股权融资降低企业的负债率，完成战略转型。

　　以恒大为例，2017年年初，恒大启动了战略转型，“增效”与“降杠杆”成为恒大发展新方向。2017年11月，恒大与正威集团、苏宁和山东高速(600350,股吧)等6家战略投资者签订增资协议，合共引入投资600亿元，至此，恒大通过三轮战略投资引入约1300亿元，完成了世上最大规模的股权融资。

　　随着恒大战略投资的引入，公司的现金流将更加充实，其净负债率也将大幅降低，公司战略转型效果明显。

　　图表：2017年1-12月恒大股权融资

　　二.

　　谁来投――橄榄枝来自何方？

　　有卖就有买，到底是哪些企业向房企们投来橄榄枝呢？通过整理上市部分房企的股东可以看到，入主房企的部分股东主要有以下几类:

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　　险资――连敲房地产投资之门

　　统计发现，除万科地产、金地集团(600383,股吧)外，华侨城、保利地产(600048,股吧)、碧桂园、金融街(000402,股吧)、远洋地产等数十家房企的股东名单中都有险资的身影。

　　险资企业入主可以为企业带来长线的资金支持，资金及战略的腾挪空间加大。

　　以保利地产为例，2016年6月，泰康人寿以60亿元入股保利，保利地产的现金储备将更加充裕，有助于保利地产把握并购整合机会，更能借此推动其“地产＋金融”的协同发展。

　　除此之外，也有险资与房企强强联合，形成优势互补。如中国平安(601318,股吧)成为碧桂园第二大股东，并与其达成战略合作协议。

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　　其他投资巨头――战略合作互利共赢

　　除险资青睐房企以外，也有很多房企可赢得投资巨头的垂青，其中比较典型的企业就是平安不动产。

　　平安不动产先后与朗诗绿色地产、旭辉集团等多家房企签订长期战略合作协议，2015年5月，朗诗绿色地产向平安不动产筹集金额约3.4亿港元；2017年8月，旭辉与平安不动产有限公司签订长期战略合作协议，向旭辉投资约人民币100亿元作为项目层面战略性投资，此外，还在债权投资等方面与旭辉合作。

　　通过合作，可有助于优化房企的股东结构，提升企业在地产行业的竞争力和资源整合能力，扩大市场份额。与此同时，这些企业也能在房企的成长中获得不错的收益。

　　图表：TOP100部分房企股东明细

　　三.

　　如何吸引财团入主？

　　对房企来说，资源、钱以及土地为房企规模扩张奠定了良好的基础，其中资金占据着重要的位置。面对销售放缓的市场环境与越来越窄的融资路径，抓紧一切机会融资成为房企们现在最迫切需要。究竟如何吸引财团入主呢？

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　　树立好品牌

　　在目前土地资源稀缺的时候，资源方更乐意与品牌房企进行合作，保证产品品质，提高产品溢价，分担市场风险。而且无论是业务联手还是战略合作，品牌房企在合作关系中能够拥有更多的主动权。

　　房企可凭借良好的业绩、财务结构等建立品牌后，相当于品牌为企业做背书，更易获得金融机构的支持。例如中国金茂定位高端住宅，并以科技豪宅从仁恒置地、绿城中国等重重包围中突围而出，开启品牌输出阶段后，平安等企业引入中国金茂合作。

　　2

　　提升企业的投资回报率

　　说到底，资本都是逐利的。

　　企业只有扎扎实实练好基本功，通过提高企业的利润率或是资产利用效率来改善企业的投资回报率。企业的发展前景值得期待，也能很好的吸引资本方的注意力。

　　在过去几年，由于房地产行业分红率高、经营稳健，如万科、金地等无控股股东、具有较高重估价值的资源型房企，成为金融机构投资的重要标的。

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